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博主
姓名:额尔德尼.汗
单位:东华金座维权理事会
职位:会长
访问人数:1359763
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博主公告
    字,民一公,43岁,东北人,2006年10月8日带领90人创办中国第一家维权公司,将理性维权应于实践者,并依法理性成功解决“京城第一烂尾楼”东华金座楼盘。外号:维权大哥
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成立业主维权公司将给业主维权带来新的思路 (2009/12/21 20:55:58) [发送到微博]
业主维权公司敲开"阿里巴巴"之门
来源:南方都市报  无业委会维权难,有业委会诉讼又无独立法人资格,小业主维权无门

    成立业主维权公司将给业主维权带来新的思路。    本报记者 邹卫 摄

    随着日前广州知名烂尾楼新中国大厦因业主反对而被暂停拍卖,全国首家业主维权公司“广州市鋆悦经营管理公司”浮出水面,这是新中国大厦中600名签了返租合同的业主在2002年成立维权机构无门的时候想到的一条变通之路,随后该公司负责起业主的联络和集体投诉以及商铺委托经营等业务。

    记者随后了解发现,在2006年,北京也有烂尾楼业主成立了业主维权公司进行维权,并且催生了以为业主维权为主要业务的经营性维权公司。知名法律界人士认为,业主通过成立维权公司是“目前可行的最好的维权方式”。不过也有业界人士认为,目前国内成立业主维权公司的案例并不多,其运行方式能否普及仍需多进行实践。

    事件回顾:新中国大厦成立首个维权公司

    据新中国大厦业主代表林先生(化名)介绍,在1999年开发商违约不再支付返租租金的时候,业主们开始分头维权,有的到各个部门反映情况,有的则向法院起诉,但是基本都没有什么成效。后来业主们觉得还是要联系起来, “人多力量大”。经过长达三年左右的时间,业主们才建立了联系。业主们建立联系后,却发现无法成立维权机构。最初业主们想成立业主委员会来牵头维权,但是由于整栋大厦的大部分未售部分还是属于发展商,小业主们所占的面积没有超过2/3,成立不了业委会。业主们还想到通过成立社会团体来进行维权,但是也没有获得民政部门的同意。

    最后,业主们想出了一个办法,就是成立“广州市鋆悦经营管理公司”,600名业主参与,以维权为唯一任务,代表全体返租业主进行集体诉讼和维权。而为了让闲置的商铺有所收益弥补损失,所有业主还签了委托书,让经营管理公司统一把商铺转租给另外一家经营公司。公司有5名员工,3名全职,两名兼职,一年经营成本大约10万元。而这些经营管理费用由所有业主共同分摊。

    而维权公司的集体维权的威力开始初步显示,在新中国大厦即将被拍卖时,业主维权公司代表600名业主进行了多方申诉,并且得到法院的回应暂停拍卖,虽然维权的路还很长,但是毕竟走出了成功的第一步,而业主代表林先生也认为,成立业主维权公司进行维权的方式值得其他业主“借鉴”。

    演变:各地业主维权公司开始浮出水面

    记者在采访中发现,继新中国大厦之后,国内也有见业主通过成立业主维权公司进行维权的报道。其中影响力较大的是北京有“京城第一烂尾楼”东华金座的76名业主在2005年通过成立北京东华金座咨询服务中心,以公司组织形式来进行业主维权。由中心作为法人代表,将两任开发商告上法庭,并打赢了官司。2007 年,东华金座全面复工。据报道,这是北京市首例通过业主依法自助维权使烂尾楼重生的工程。而维权成功的北京东华金座咨询服务中心也开始小有名气,并且有其他烂尾楼业主开始寻求东华金座咨询服务中心的帮助,通过付费的方式委托维权。

    而在上海和广州,也开始出现了维权代理公司,维权的业务范围不仅仅包括房地产,还包括其他类型的维权,业主维权有走向市场化的趋势。

   ■ 业主反应

    只要费用不高就赞成

    成立业主维权公司,维权无门的业主对此意见如何。记者采访多名业主,其中不少业主表示赞成通过成立业主维权公司的方式进行维权,认为只要维权费用不要太高,还是愿意加入维权公司进行维权。但是也有业主表示,成立业主维权公司也需要有威信的业主来牵头,直接交给外面的维权公司也同样不放心。

    天河区一楼盘因为物管公司把会所和车位都对外营业,同时小区也增设了不少广告牌,但是小区物管却一直叫喊亏损。业主们想维权却因为没有成立业委会而不了了之。该小区业主黄先生表示,如果能够成立业主维权公司对物管进行监督或者更换物管,“只要缴费不要超过1个月的物管费,我都愿意参加”。

    而海珠区一楼盘因为发展商延迟了一年多都没有给业主办理房产证,其业主多次到规划、国土部门投诉都没有得到解决。该小区业主林先生也表示如果有人牵头成立公司维权起诉发展商,让发展商办理房产证并且按合同赔偿违约金,他都愿意参加,“拿出一半的赔偿款也可以”。

    不过这些业主均表示,成立业主维权公司要由小区里有威信的业主牵头,这样才能够保证其尽心尽力,如果直接交给外面的维权公司,“别人纯粹做生意,也不一定能够尽力,还有可能被发展商收买,也不放心”。

    ■可行性

    业主维权公司三大优点

    一般来讲,业主维权的主要方式是个人维权、集体诉讼或者通过成立业委会维权,新出现的业主维权公司是不是维权的捷径?法律界人士以及业内专家认为,业主通过业主成立维权公司进行维权,能够把维权工作化繁为简,由专人负责维权。同时还可以化解业委会成立的限制,更重要的是,通过成立维权公司可以取得法人资格,避免业委会的目前无明确法人地位的尴尬。知名律师秦兵评价业主通过成立维权公司进行维权,是“目前可行的最好的方式”。

    1、避免每个业主都付出大量重复的维权工作

    新中国大厦业主代表林先生认为,成立业主维权公司的好处是通过公司化的运作,把每个业主从工作量庞大并且繁琐的维权工作中解放出来,通过专人专责,更能够做好维权工作“现在各个楼盘积极维权的人都是一些退休的有空闲时间的老人家,年轻人很多都要工作上班,没有时间来做这个事情。但是毕竟老人家的精力和能力是有限的,通过成立业主维权公司就解决了这个问题。”总体费用也不高,相比维权成果来讲,很多人还是愿意支付维权公司的日常经营费用的。并且相对集体诉讼来讲,成立业主维权公司有更多的业主加入,也就摊低了请律师以及其他专业人士的费用。

    2、可以化解多无业委会维权的难题

    不少业主遇到问题时,首先就想到成立业委会进行维权,但是由于目前法规的限制,成立业委会普遍存在诸多难题,导致多数小区的业委会普遍难产。据了解,目前广州1000多个楼盘中,大约只有10%已经成立了业委会。

    此前,《物业管理条例》等法规规定,物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的,才能召开首次业主大会选举产生业主委员会。而业主大会的召开,还必须有2/3的业主参加才有效。新的《广东省物业管理条例》把成立业委会的限制条件明显降低,要求“百分之二十以上业主联名,或者已交付使用的建筑面积达百分之五十以上。

    但是由于发展商往往手上掌握着小区会所、商铺或者车库等大面积产品,有的尚未售罄的开发商所占比例更大,往往由于开发商从中作梗而难以成立业委会。此外,因为缺乏政府支持以及业委会中各方利益群体的利益纷争也往往导致业委会难产。

    3、可以避免业委会无独立法人资格的尴尬

    而法律界人士表示,业主通过成立维权公司的方式进行维权,最大的好处是化解了目前业委会无法人资格的难题。据了解,目前包括《物权法》在内,相关的法律制度并没有明确业委会的法人资格。目前业委会的法律地位在司法领域各地不一,甚至同一个地方不同法院做法也不一样。业委会作为原告起诉的案件有的被驳回,有的获支持。《物权法》规定,“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”,但是对于业委会的法人资格并没有明确表态。

    广东国鼎律师事务所律师许晓行认为,业主通过维权公司进行集体维权,可以避开成立业委会的各种限制以及并不明确的法人资格,通过法律诉讼的方式依法为业主维权。

    ■专家说法

    成立维权公司需要协议保障

    虽然由业主成立维权公司进行维权被认为是目前最可行的集体维权方式,但是法律界专家认为,由于业主的利益诉求不同,所以公司的架构和维权方式等内容要通过签订明确的协议,保证公司的顺利运作。

    秦兵:业主维权公司有望成为维权主体

    业主通过成立维权公司,用经济利益把所有业主捆绑在一起,是最为可行的方式,“从维权的职责来看,业主维权公司有望取代业委会成为维权的主体”。但业主要想通过成立业主维权公司取得胜利的话,一定要满足三个条件,“第一是大家一定要出资。第二是总经理一定要有报酬。第三是一定要请律师”。

    许晓:行业主必须签订委托合同

    在业主委员会成立之前,“由业主通过结盟成立经营管理公司”进行维权应是一种较为可行的方式。当然,从法律实务的角度出发,经营公司作为企业法人,应在其经营范围内合法经营。首先要得到业主的有效委托,并通过书面合同,对双方的权利义务、风险承担等相关事项进行约定,而且应由专业的人员进行经营和管理,这样才能从根源上保障业主的权利与收益,相信这是探索解决业主维权的一条新的有效法律途经。

    韩世同:维权目的尽量简单明确

    目前国内成立业主维权公司的案例并不多,其运行方式能否普及仍需多进行实践。业主成立维权公司要解决的难题是业主意见的统一,因此,成立业主维权公司的关键在于要先明确决策方式,否则还将面临此前的业委会成立的决策难问题。因此,业主成立维权公司要先按照公司章程,明确公司运行机制。此外,业主维权公司的维权目的要尽量简单明确,不要过于分散,太分散的话也会遭遇大家利益诉求不同,意见不统一的情况。

    采写:本报记者 邱锐泉

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