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姓名:额尔德尼.汗
单位:东华金座维权理事会
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    字,民一公,43岁,东北人,2006年10月8日带领90人创办中国第一家维权公司,将理性维权应于实践者,并依法理性成功解决“京城第一烂尾楼”东华金座楼盘。外号:维权大哥
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商品房预售制不完善 成为开发商圈钱工具 (2007/5/5 0:48:50) [发送到微博]


商品房预售制不完善 成为开发商圈钱工具

2007年04月29日 06:23 中央电视台2《经济半小时》
  
      现代花园楼盘,从外表看已经完工。近看时它的大门是用铁皮虚掩着,门边还露出水泥内墙,整幢楼空空荡荡,没有一点声响。这是一栋建了12年的期房。  
  这位现代花园的业主告诉记者,他1996年就购买了楼里的一套单元房,可到现在也没能住进去,一等就是12年。 

  期房?还是欺房?
  买东西,先看货后交钱,是天经地义的事儿。不过现在,人们在买房子的时候经常是看不见房子就先把钱交上了。因为我们实行的是商品房预售制度,按照这一制度,那些没完工,甚至还在图纸上的期房也可以拿出来销售。表面上看起来,期房的价格要比现房便宜一些,但一旦有什么闪失,麻烦就大了。 有统计数据显示,仅仅在北京,就有50多栋烂尾楼,其中大多数都是已经出售的期房,即使按照每栋烂尾楼100个业主计算,那么至少有五六千个家庭,买了期房却迟迟住不进去。购买期房的业主真是吃了大亏。
  期房销售制度不完善,期房业主成为苦主
  临近北京朝阳区亚运村的一幢高层楼房,名字叫做现代花园,从外表看,它已经完工。然而,走近观察,却可以看到现代花园的大门是用铁皮虚掩着,门边还露出水泥内墙,整幢楼空空荡荡,没有一点声响。一位业主告诉记者,他1996年就购买了楼里的一套单元房,可到现在也没能住进去,一等就是12年。
  业主:“就我来说,我们实际上那个时候还是很谨慎的,我在北京市房屋土地管理局有一个朋友,我还彻底查了(开发商)的五证土地证、开工许可证等,都查了,有。”
  记者:“都有吗?”
  业主:“对,所以我们才买的。”
  接受采访的业主告诉记者,当初开发商承诺1998年交房,可当他1998年找到开发商时,却被告知说暂时不能入住。之后他又找了开发商无数次,但到现在他也没能看到一眼属于自己的那套房子。还有两位有着相同的遭遇的业主,他们每个人都向开发商交了五六十万的首付款,每个月还得还银行的贷款,却又得不到本应属于自己的房子。2006年4月,北京市第二中级人民法院曝光光了一批“老赖”的名单,其中欠债最多的是一家名为“北京德华”的房地产开发有限公司,而“北京德华”公司正是现代花园的开发商。
  记者:“你觉得导致后来这一系列问题根源在哪呢?”
  业主:“根源就是期房,它卖的是期房,这是根源。”
  而在去年,本台经济频道也曾报道过同样的事件,在宣武区两广路,一群业主索性搬进了楼盘的售楼处,在那里安起了家。业主们购买的也是期房,他们大都是2001年左右就交纳了房款,可一等也是五六年,没有一个人得到应该属于自己的房子。
  北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军:“2000年开始预售,第一批有20多人买了房子,后来因为没有盖起来,停工了,一部分人就退掉了。第二次是2002年又开始建这个楼又开始预售,当时说2003年年底交工。”
  记者:“(开发商)当时承诺的吗?”
  邢宝军:“对,当时承诺的,又没有建成,到2003年的时候,又有了第三次预售,说2004年交房,结果还是没有做到,卖了三次,这个房子。” 
 
  北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军:说得通俗一些,开发商开发楼盘的过程可以叫做“空手套白狼”。 

  房产开放商的“预售歪经”
  出问题的期房,远不止北京的现代花园和东华金座,根据统计,在房地产官司中,70%到80%都与期房有关。期房这个词,最早是香港的说法,在内地则是开始于1994年,那一年我们国家制定了商品房预售制度,这项制度最初的目的是为了拉动内需,降低房地产开发的资金门槛。 10多年来,房地产业迅猛发展,这一制度确实起到了培育市场的重要作用。但一些不讲诚信、实力不足的企业,也开始钻这项制度的空子,把“预售经”越念越歪。
  邢宝军,北京东华金座咨询服务中心主任,东华金座的业主之一。由于自己的切身经历,他对期房销售制度做了大量的调研。
  北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军:“(开发商)投入非常小,首先,他需要有一笔钱,能拿到地皮,他甚至可以借一笔钱,这样政府可以把项目给他让他去运作,这时他可能就把这笔资金还给人家了,然后他拿地皮再去做抵押,项目抵押,然后贷到一笔款,然后建这个楼,同时他预售这个房子,预售他能回收很多资金,甚至这个楼盘在建设当中开发商可以不出钱,由建筑商来垫钱盖楼,甚至里面的一些设备也可以由销售商来(垫资)提供
  这样(开发商)可以花很少的钱建这个项目,这是开发商一般使用的手段。”
  邢宝军告诉记者,说得通俗一些,开发商开发楼盘的过程可以叫做“空手套白狼”。如果整个资金链全部的资金是一亿元,那么开发商的前期启动资金大约只需要投入一千万元,并且一千万很快就能用银行贷款或业主购房款还上。而业主花了几十万买到的,只不过是售楼处的沙盘和楼书上还不存在的楼盘。为了从业主手中拿到钱,开发商们是绞尽脑汁。
  北京现代花园业主:“广告做得特别好,售楼处装修得很华丽,门口还特地停了一辆劳斯莱斯轿车,很高级的轿车。”
  在北京一年一度的春季房展会上,随时都能听到售楼人员极具煽动性的宣传。
  售楼人员:“那肯定能升啊,两广路这个,明年就(开通)两广路嘛,两广路一开通,这个房价肯定是大幅度的上调。尤其是我们这个项目,这边有一个25万平米的购物中心嘛,这个购物中心起来的话,这个房价肯定是大幅度的上涨。”
  售楼人员:“里面的话就是普通的装修,就是不算家电跟电器基本都有。”
  有几位房地产从业人员向记者揭示了期房销售的潜规则。
  公司职员:“宣传各方面它只是个炒作吧,把这个事炒大了。”
  房地产策划人 蔡鸿岩:“怎么能让人买,只要我吸引眼球,(让人)去看了,只要人对我关注OK了。”
  虽然俗话说天下没有免费的午餐,但开发商玩的期房销售猫腻,使他们美美的吃到一顿免费的盛宴,他们不仅名正言顺拿业主的钱盖楼,不用付任何成本,而且还能利用房地产开发升值的机会,牟取更大的利益。
  汪利娜,中国社会科学院经济研究所研究员,长期从事房地产行业方面研究。
  汪利娜:“通过预售能获得老百姓的购房款,也就是作为(开发商)一个主要的融资渠道,我们做过一些研究。”
  汪利娜说,开发商使用的资金主要来自于以下几个来源;自有资金,银行贷款,销售预付款,建筑商垫付款,其中,来自业主的销售预付款不需要付出任何代价就可以无偿使用。
  汪利娜:“那么预售款呢,就占了整个房地产开发企业融资的30%,资金来源的30%左右。”
  预售款的进入极大地化解了开发商的投资风险,特别是在目前房地产市场看好,价格节节攀升的情况下,出现了一种奇怪的现象:业主出钱给开发商——开发商用业主的钱开发楼盘——房地产价格走高,开发商毁约赢利更大。
  中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容:“利用你民众的钱,利用民众的财富,在背着你赚钱,没有风险。”
  易宪容,中国社会科学院金融研究所研究员,对商品房预售制度关注较多。他告诉记者,在开发商与业主的博弈中,占主动的永远都是开发商。
  中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容:“还能怎么样?凭什么好,我就可以干什么,我的房子就慢慢的卖,我愿卖就卖,不愿卖我价格由我来控制,反正银行还有钱,别的钱交给我了,已经在我手上了。我房子反正是你住的,什么样我不关心,因为什么呢?还有建筑商进来都要带钱进来的对不对。好,在这种情况下来他的房价就越拉越高。” 
  
  中国社会科学院经济研究所研究员 汪利娜:开发商所使用来自业主的销售预付款不需要付出任何代价就可以无偿使用。  
 
  中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容认为在开发商与业主的博弈中,占主动的永远都是开发商。 

  破解开发商的期房谜局

  在利益驱动下,不少开发商把预售制度变成了一个圈钱的工具,而且通过炒作期房谋取高额利润也成了房产营销的一条潜规则。在这场游戏当中,开发商不但能借鸡下蛋,更重要的在于,它给开发商肆意炒做楼价提供了便利,比如说,画图纸的时候,六千一平米,挖坑的时候,七千一平米,打地基起楼的时候,八千一平米,封顶的时候,一万一平米,精装修以后,一万二一平米。 一栋楼可以被开发商,分做好几截卖,并且通过不断涨价的预期来勾起消费者的购买欲望。可以设想一下,如果不打破这种游戏规则,就难以从根本上遏制房地产炒做之风。

  洪可柱,全国人大代表,中建三局局长。洪可柱对于期房的态度很明确,那就是取消预售房制度,简单的说,就是不卖期房,只允许卖现房。

  全国人大代表中建三局局长 洪可柱:“一手交货,一手交钱。”

  洪可柱认为,现房摆在面前,购房者不需要提前把自己的钱垫付给开发商,可以有效降低购房者的风险。同时买卖现房,透明度会更高,也会抑制部分炒房者资金投入,减少炒房者对市场的炒作,有利于控制房价。

  洪可柱:“房子还没建出来,所以就很多的人就进行炒房了,不断就把房价就大量的炒上去了。”

  洪可柱的建议,说起来并不复杂,也有很多人一直在呼吁。但真正实行起来,难度却很大,因为在房地产市场上,不少既得利益者从期房中得到了好处。动商品房预售制度,也就是在动他们的奶酪。

  首先是银行方面,款已经贷出去了,还等收回呢,不行,不能同意,对炒房的投资者来说,取消预售房制度,等于压缩了炒作的空间,不行,不能同意,建筑商方面,取消预售制度,对许多资金实力不强的,可能会被洗牌出局,不行,不能同意,开发商方面,自不待言,取消预售房将大大的增加自己的风险,建成之前,一些开发商的资金就有可能跟不上,倒头来,很有可能血本无归,不行,坚决不同意。

  加强监管力度,完善房产预售制度

  商品房预售制度的存在,为开发商炒做楼价,大肆圈钱,打开了方便之门。可它留给购房者的,却是巨大的风险,有的人交了钱拿不到房子,有的人即使能拿到房,但到手的房子和开发商当初的宣传相比,已经是面目全非了。

  在朝阳区的逸翠园小区,业主们在收房时发现,有的房子墙还没有完全封好,上面多了一块砖头,有的插销没有做好,电线还裸露在外面。

  北京某验房公司技术总监 刘咏刚:“楼盘的平整度是超国家规范的,国家规范的是允许误差是8毫米,现在我们这个塞尺量测范围是到15毫米,现在基本上已经测不出来了。”

  房子的问题还有很多,水管偷工减料,卫生间没有做防水,甚至楼顶的设施也不全。

  业主:“因为我想(和房)本身的话,这是一个高档品牌,高档品牌的话,那么做出来的楼房,那么我相信是一个很好的品牌。但现在看来的话,我觉得(和房)做房子不行。”

  在离逸翠园小区不远的地方,一个叫华业玫瑰的小区,也没有达到开发商承诺的入住标准,部分业主拒绝入住。一位业主购买的房子号称是精装修,实际墙体已经爆裂,在地板上踩动几下,竟然从下面冒出了灰尘。

  业主:“他说那个移到办公室了,一个程序,到一个地方说,让你签字,给你个东西,到了签字,给你个东西,你根本就不知道该不该收这个房子,就我写的那个四楼,我写了两大张,两大张完了以后,各种各样的问题,什么墙啊,什么乱七八糟的问题,他都让你写,写完了以后,你签个字,就算验收了。”

  记者在街头采访中了解到,相当部分购买期房者都遇到过相同的问题。

  公司职员:“房子下来了以后呢 ,有的就跟实际宣传的不一样。”

  公司职员:“比如说在楼书上写的,花园洋房,最后花园不见了,对吧,比如说观景台,就是个烟筒。”

  公司职员:“刚刚经历他们有是暖气跑水,然后装修完之后,房子被淹了。

 
 
  全国人大代表中建三局局长 洪可柱:“一手交货,一手交钱。”不卖期房,只允许卖现房。 

 
 
  在被媒体称为“京城第一烂尾楼”的东华金座事件中,邢宝军等几十名业主成立了中国第一家维权公司。 


  从案例中不难发现,在期房交易过程中,不少开发商用花言巧语的承诺打开了购房者的腰包,但是钱到开发商手里之后,购房者就只好被牵着鼻子走了,解释权、定价权,以及纠纷处理权,全都由开发商一手把控。如果说是否取消预售制度还需要进一步论证的话,那么眼下的当务之急应该是加强对预售房款的监管,不能让购房者付出的房款,变成开发商反过来胁迫他们的手段。 

  中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容 :“预售款交了以后,或者钱收到以后,一定是第三者来保管,那么这些钱为什么要保管呢,就怕你开发商或者你科学来讲,把这些钱收了以后,逃走等等一系列的问题,或者钱转到其他项目上去了。”

  调查中记者发现,多数烂尾楼的出现都是由于资金管理上导致的问题,也就是资金链断裂。以东华金座为例,当时开发商向业主收取的预付款至少达到了四五千万。

  北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军:“(开发商)一看有钱了,他可以把这个钱挪用搞别的项目去,因为项目太多了,他以为那个能赚钱,没想到那边赔钱了。这边(建楼)也没钱了,烂尾楼出现了。”

  事实上,业主并没有任何可能对开发商的资金使用进行监管,而相应的管理又很难到位,导致开发商挪用预付款,挪用银行贷款的现象屡屡出现。对此中国社会科学院经济研究所汪利娜研究员给出了自己的建议。

  中国社会科学院经济研究所研究员 汪利娜:“那么你预售获得的资金,在国外呢,它是有专门的帐户管理的,而且国外的预售呢,跟国内的预售又不太一样的一个最大的区别哪儿呢,国外只是付定金,比如说像在美国,你只需要付一万块钱的定金就可以了,那么在我们国家来说预售制度跟国外的一个最大的区别不同的就是你一次性支付了房款。”

  在被媒体称为“京城第一烂尾楼”的东华金座事件中,邢宝军等几十名业主成立了中国第一家维权公司,最终通过法律手段拍卖了东华金座大厦,在最大限度内挽回了损失。然而,这一事件辗转历经了六年,并且是在地方政府和有关方面高度重视下才得以解决的。目前现代花园的业主也初步拟定,参照东华金座的做法解决问题。然而业内人士指出,类似的解决期房问题的方法成本极高,商品房预售制已经到了亟需做出重大调整的时刻。

  律师 秦兵:“我们自己受理的案件,关于商品房的案件,80%到90%的案件都和预售制度也关系,但是中国不一样,中国的预售制度是开发商哪怕连坑都没有坑,消费者就要把100%的房款通过首付和贷款转给开发商,所以在坑都没有的时候,消费者已经承担了全部的买卖风险,那么在这个过程中,我们的法律技术根本解决不了降低风险的这个问题。”

  半小时观察:捏住炒作房价的七寸

  为了遏止房地产市场过热,政府在宏观调控中拿出了不少办法,连续加息,收紧信贷,力度前所未有。可是,熟悉房地产操作的人知道,房价能炒上去,不仅仅是钱上的问题。如果没有炒做机会,没有炒做手段,房地产商使出吃奶的劲,房价也不可能翻着个儿的往上窜。让人遗憾的是,商品房预售制度就给了他们留下了这种余地。

  打蛇打七寸,现在我们能够摸到开发商的脉门,就应该有勇气从这个地方下手,从根上切断开发商炒做房价的可能。有消息说,相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理,这是对房地产开发商加强监管的重要一步。开发商现在底气那么足,就因为他们提前把购房者的钱攥到了自己手里。如果实行了专户管理,开放商不能随意动用预售房款,也就不敢再肆无忌惮地违规违法,只顾自己赚钱。用这笔钱来约束开发商,应该比什么都管用。

  主编:马洪涛

  记者:袁柏欣

  摄像:李慧


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