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博主
姓名:额尔德尼.汗
单位:东华金座维权理事会
职位:会长
访问人数:1342839
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博主公告
    字,民一公,43岁,东北人,2006年10月8日带领90人创办中国第一家维权公司,将理性维权应于实践者,并依法理性成功解决“京城第一烂尾楼”东华金座楼盘。外号:维权大哥
    13520043005
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东华金座业主欲做开发商接盘图 (2007/5/4 22:11:10) [发送到微博]
  
           2006年10月20日 08:56:50  来源:新京报   
  
  
 
    ●东华金座烂尾楼拍卖将近,业主创立咨询服务中心,已有12家开发商咨询 

    ●若第一次拍卖流拍,业主计划成立房产公司接盘开发,开创“自救”新模式 



    10月18日,东华金座售楼处几位看守业主正在下象棋。他们身后就是东华金座咨询服务中心的营业执照。 

   10月19日,东华金座咨询服务中心主任邢宝军把一纸业主联合签名的起诉书递交了宣武区人民法院。这是维权三年多以来,烂尾楼东华金座业主首次以全体联合的名义起诉。而这一天,离他们这个名字奇怪的维权组织———东华金座咨询服务中心成立仅11天。 

    10月8日,“北京东华金座咨询服务中心”正式成立,这是北京首家业主为维权而成立的公司。 

    10月13日,业主维权公司举行了招商引资发布会,为法院下一步可能举行的东华金座拍卖造势。在会上,邢宝军表示,公司目前的一项重要工作,就是邀请北京乃至全国信誉好、有实力的开发商参加拍卖会竞拍。 

    截至10月18日,已有包括珠江在内的12家开发商与东华金座咨询服务中心进行了接触。 

    此外,如果首次拍卖流拍,北京东华金座咨询服务中心将组织业主成立自己的房地产公司参与第二次拍卖会。据东华金座咨询服务中心副主任李焰白测算,毛利润可达6亿元。 

    以公司的形式,成立维权中心,组织业主展开活动;招开发商引资,自建房产开发公司接盘———东华金座业主的维权之路开始进入一个崭新的层次。 

    ■维权之路 

    三年半漫漫维权路 

    自2003年“非典”时期停滞下来后,东华金座就再也没有动过。面对着孤零零耸立在繁华街边的楼板,业主们再也按捺不住了。2004年初,业主马一跃带头,组织了20多位业主开始维权,他们找消协等部门反映情况,但是一直没有得到回复。 

    2004年4月,部分业主开始起诉开发商北京房开置业股份有限公司和北京市中鼎房地产开发有限公司,并打赢了官司,法院判决开发商继续履行房屋合同,赔偿所有经济损失。但法院没有找到开发商任何能变现的财产,判决书也就成了一纸空文,一直未能执行。该烂尾楼形成部分产权归购房业主,部分产权归开发商的局面。 

    随着时间的推移,加之各自有各自的工作,第一拨坚持维权的业主越来越少。 

    2005年6月,由于意识到孤军奋战的艰难,20多位业主再次聚在一起,成立了自救会,邢宝军任会长。大伙儿每人捐了200元用作活动经费。2005年9月,在自救会努力下,宣武区政府出面,组织开发商、投资商开了一次会,17位原本没有合同的业主拿到了合同。 

    2006年7月13日,部分业主采取“绝食”方式,未能解决问题。8月11日,30多名业主在售楼处搭地铺支床,正式入住售楼处,给开发商施压。“本来以为3天就能解决问题,没想到一住就住到了现在。” 
维权公司·诞生

    “成立维权公司是逼出来的”

    “一穷二白”的情况下,资金全靠业主集资解决。东华金座共预售给108户业主144套房子,目前70多位业主已经联络上,成为公司的股东和职工。每位业主出资500元,同时按照购房面积每平米50元集资,共筹集将近30万元。

    除了聘用一名需付工资的专职秘书外,其他岗位都由业主无偿担任,大家轮流值班,每天售楼处都有十几位业主在现场。

  未入住没法成立业委会,退而成立咨询公司

    东华金座咨询服务中心的办公地点设在东华金座售楼处。左边摆着几张床,扯着帘子,俨然像拥挤的“集体宿舍”,而右边则是临时的办公场所,还兼做厨房。

    据邢宝军介绍,8月11日东华金座的业主们入住售楼处维权后,一开始大伙儿想要成立业委会,他们曾去牛街街道办事处咨询,但是却碰了个软钉子,办事处表示没有这种未入住就成立业委会的先例。考虑到成立业委会希望渺茫,业主们就改变思路,准备成立一个公司,“实际上就是一个业委会,但公司法律地位更明确。”

    经过紧张筹备,8月16日,邢宝军等人来到宣武区工商注册大厅。“一开始我们想把公司名注册成‘东华金座维权服务中心’,可工作人员认为‘维权’二字太敏感,只好把‘维权’改成‘咨询’”,邢宝军的语调中带着一丝遗憾。

    同时,“东华金座”这四个字也因为知名度太高而引发了小小的争论,最终邢宝军以“开发商还未正式注册”为由说服了工作人员。除了名称,注册地址也有改动,业主们原想把东华金座售楼处作为注册地,但是这一要求同样被工商注册工作人员驳回,最后他们只好寻求变通办法,一位业主离售楼处不远的办公室成了注册地。

    几经曲折,9月29日宣武区工商局正式接收申请材料。10月8日,东华金座的业主们终于拿到了“东华金座咨询服务中心”的执照。

  一本业主存折成立的无限责任公司

    邢宝军告诉记者,公司的主要职能是帮助业主维权。公司还有一个重要职能是做好拍卖的“阳光工程”建设工作,选择信誉好的拍卖行,邀请北京乃至全国信誉好、有实力的开发商参加拍卖会竞拍,依据法律法规组织业主与新楼盘的开发商签订新的购房合同。

    据介绍,由于东华金座咨询服务中心是非营利性的,性质属于无限责任公司,所以无需注册资金,只用了一位业主的银行存款证明就注册了。

  “我们每日开支200元”

    在公司“一穷二白”的情况下,资金全靠业主集资解决。东华金座共预售给108户业主144套房子,目前70多位业主已经联络上,成为公司的股东和职工。每位业主出资500元,同时按照购房面积每平米50元集资,共筹集将近30万元。

    同时,大家还踊跃捐物,邢宝军指着售楼处里的东西告诉记者,电视、打印机、煤气灶,甚至连喝的茶叶都是业主捐的。除了聘用一名需付工资的专职秘书外,其他岗位都由业主无偿担任,大家轮流值班,每天售楼处都有十几位业主。“我们现在每日开支在200元左右,捐款足够应付日常开支和组织诉讼了。”

    对于咨询服务中心的未来,邢宝军表示将有可能投身房产经纪行业,比如接手东华金座的重新销售工作。

维权公司·业务

    12家开发商接触东华金座

    截至10月18日下午,已有12家开发商与东华金座咨询服务中心进行了接触,多数是北京的开发商,比如珠江、城乡中昊等,也有来自上海、内蒙古的,还有日资背景的开发商。其中有的明确表示会参加竞买。

    法院评估:39823万元

    10月18日上午11点,邢宝军把前来考察项目的一位开发商送出了东华金座售楼处。这是他这天接待的第3位开发商了。

    据宣武法院的评估,8月3日东华金座的总价值为39823万元,法院下一步有望举行拍卖。东华金座咨询服务中心成立后,积极进行招商引资。据介绍,截至10月18日下午,已有12家开发商与东华金座咨询服务中心进行了接触,多数是北京的开发商,比如珠江、城乡中昊等,也有来自上海、内蒙古的,还有日资背景的开发商。其中有的明确表示会参加竞买。

    包头科达房产20日再来考察

    “我20日还会去北京专门考察东华金座”,包头科达房地产开发有限公司董事长郭来明快人快语。他说,朋友告诉他这个项目在招商,就有了兴趣,毕竟地段绝对优越,而他正在找能“变现快,盈利多”的项目。上周五他已专门来东华金座考察了一次。

    城乡中昊目前正在开发的项目是位于西二环边上的考拉社区。其负责人张先生告诉记者,他对东华金座非常关注,因为该公司目前正在找项目,而东华金座位置相当好,升值潜力大,不过他会把盈利和风险情况综合考虑,然后决定是否接盘。

  神秘开发商:等到竞拍时一定去

    李焰白告诉记者,还有神秘开发商露面东华金座。比如17日有位先生来找他们了解项目情况,在详细咨询后留下了电话号码,但是拒绝透露公司名称,只是表示,“等到竞拍的时候我们一定会去”。记者采访中了解到多数开发商是从媒体上知道东华金座要招商的消息,可见东华金座咨询服务中心的宣传造势颇有成效。

 维权公司·计划

    业主有意自建房企完成开发

    如果能以二次拍卖起拍价取得,即需付给宣武法院2.56亿元,再投入建筑及内外装修费约2亿元,再加上不可预见费用,合计需投入5亿元,去除业主购房面积后,项目总销售款约为11亿元,那么毛利润将达6亿元。

    按程序,东华金座要进行拍卖,这是维权三年多业主们的苦盼。

    不过根据相关规定,拍卖程序最多不能超过两次流拍。第一次拍卖的起拍价格最低应为评估价的80%,即3.2亿元起拍,如果流拍,第二次拍卖起拍价就为3.2亿的80%,即2.56亿元,如再流拍,就不能通过拍卖的方式解决问题。

    打算成立“东华金座房地产开发公司”

    李焰白说,一旦拍卖,为防止意外情况发生,业主已作好打算:中心已经联系好了20多位业主,准备在第一次流拍之后,马上成立自己的房地产公司在第二次拍卖会参与竞拍,卖下楼盘,自己开发。该公司名称为“东华金座房地产开发公司”,注册资金最少为人民币2000万元。“大家都相当有信心,因为我们业主中有金融、房产、法律、财务、建筑、系统集成等多方面的专业人士”。

  1500万元即可启动,毛利润可达6亿元

    李焰白还给记者详细地算了笔账,如果能以二次拍卖起拍价取得,即需付给宣武法院2.56亿元,再投入建筑及内外装修费约2亿元,再加上不可预见费用,合计需投入5亿元,去除业主购房面积后,项目总销售款约为11亿元,那么毛利润将达6亿元。

    融资方面,可以依据法院的拍卖确认书向银行抵押贷款,贷款金额为评估结果的70%左右,即可得到贷款为2.786亿元,与建筑单位签订合同后可继续开工,土建再投入约为0.5亿元,也就是预付30%,即1500万元即可开工。

    李焰白说,因为楼房主体已封顶,可以很快完成副楼封顶后办理现房销售证进行销售,预计时间为2007年3月后。拟委托“东华金座咨询服务中心”进行销售,可以发挥该中心品牌优势,现身说法展示业主自己对楼盘的信心。同时委托该中心在销售楼盘的同时成立业主委员会和物业服务公司。

    业内:难度很大,但有成功先例

    包括中原地产华北区域总经理李文杰、万年花城副总黄玺庆在内的业内人士都表示,这一新模式能否成功,关键是看这些业主们有没有足够的房地产管理经验、融资能力和运营能力。

    大多数接受采访的业内人士认为“要想成功难度很大”。李文杰说,房地产开发是个很专业的工作,而且对资金实力、管理水平要求非常高,风险也很大,对于东华金座咨询服务中心来说,和新接盘的投资商谈一个给老业主延迟入住的赔偿方案更为实在。

    不过,富力北京地产副总经理王志刚举了玫瑰园的例子,当年烂尾的玫瑰园,承建商中标变成开发商,债务人变成债权人,现在玫瑰园不也卖得挺好吗?”只要业主中有专业人才,而且他具有公信力,完全是有可能操作成功的”。(采写/记者 杨娟娟 摄影/记者 周晓东)


 
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