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博主
姓名:额尔德尼.汗
单位:东华金座维权理事会
职位:会长
访问人数:1359615
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博主公告
    字,民一公,43岁,东北人,2006年10月8日带领90人创办中国第一家维权公司,将理性维权应于实践者,并依法理性成功解决“京城第一烂尾楼”东华金座楼盘。外号:维权大哥
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[东方时空]封顶后房贷怎么看? (2007/5/4 22:05:58) [发送到微博]
                              [东方时空]封顶后房贷怎么看?


央视国际 2006年11月08日 来源:CCTV.com(东方时空):

    主持人:
    欢迎来到《时空调查》。
    日前北京市银监局发出一个紧急通知,禁止商业银行对未封顶楼盘进行商业贷款,其实这项政策在三年前已经推出了,不过这次进行强力加强执行,那么当初推出的初衷说是为了减少购房人不必要的贷款利息,封顶以后住到房子里以后贷款可能利息会少一些,那么对于购房人现在的购买行为会产生什么影响呢?应该说现在如果你是全款买房的话还可以买,或者公积金贷款也可以买,如果是商业贷款的话,那你可以先交首付,签预售合同,那么至于商业贷款必须等到楼房封顶以后才能贷款,所以从严格意义上来讲是叫停了商业银行对于未封顶楼房的贷款,而不是叫停了未封顶楼盘的销售,对于这项政策百姓是个什么样的意见呢?我们进行了一个调查。
    那就是,您对北京市未封顶楼盘禁办按揭贷款这项规定的态度是什么?一共有二万八千多万人通过新浪网和焦点房地产网参加我们的调查,我们来看一看,赞成的占到了82% ,可以说占到了绝大多数,不赞成的占到了11% ,说不清的还有7% ,那么我想可能不赞成的人可能更多想的是这种没有封顶楼盘现在的售价相对便宜吧,我们再进一步调查,这绝大多数人,82% 他们为什么赞成呢?我们来看看,如果您赞成最主要的原因是什么?第一条就是有利于优胜劣汰,赶走一些劣质开发商占到了46% ,确实现在很多开发商是空手套白狼,挖完坑以后用您交的房款继续维持他的项目。
    我们再来看,今后买到烂尾房的风险降低了,确实它封顶以后烂尾的可能性应该说是大大降低了,因为他从挖坑到封顶这应该是开发商资金最紧张,最困难的时候。我们再来看,觉得以后房价会降这还是一个问号,应该说是看市场情况和其它的措施吧,还有其它的占到了4% ,我们看对于消费者来讲,可能最直接的是买烂尾房的风险降低了,这是他们非常看好的,确实在房地产市场出现了这样一个例子,下面我们来看一个极端的例子。
    这里是北京市二环内的一处楼盘,从地理位置来说,属于北京市中心的繁华地段,但是这座原本三年前就应该入住的东华金座目前却是铁门锈迹斑斑,大楼钢筋裸露,售楼处里也住进了原本应该在2003年拿到房子的业主们。
    东华金座业主:当时是2002年4月签订的合同,答应我的是2003年12月31日交房。2003年我们来收房的时候它就没有建,理由就是由于资金跟不上,停工了,就像现在这样,一停就到了现在2006年的9月份了,还在停着。
    据了解东华金座共有140多套房子,卖出去的有60多套,总房款7000多万元,由于后续建设资金迟迟不能到位,这座楼盘最终成了彻底的烂尾楼,大部分业主都在未封顶前贷款买房,现在已经还了四年贷款,房子却成了泡影。对于这座烂尾楼何时能复工,业主们的损失何时能得到赔偿,开发商一直不肯露面,愤怒的业主们于是把开发商告上了法庭,法院在审理之后判决开发商退还房款,并支付违约金,但是业主们至今一分钱也没拿到,而银行贷款每个月的还款却一分没少,还要按月支付。
    主持人:
    其实我们看完这个案例之后,再回过头来看刚才大家赞成的原因,我们再来看,实际有的开发商他自己资金有限,是利用购房款来进行他的项目,现在这个商业贷款切断以后,应该说绝大多数买房人还是用商业贷款,未封顶的楼盘不能进行商业贷款,他可能就少进一部分房款,这样实力不强的开发商,比如像东华金牛那样一个开商可能就最后被市场所淘汰了。那么应该说盖到楼上以后,盖到封顶房以后,烂尾的风险降低了,当然也有烂尾的可能,但对于百姓来讲他原来可能付出的百分之百,现在可能损失的就是这样一个20% ,这项政策到底能对老百姓的风险避免到多大程度,我们还是听听专家的说法。
    刘桓 中央财经大学教授:如果说你本身没有这么多钱,而是要靠按揭去贷款买房的话,这等于你把你自己未来同房子风险和你要承担的银行风险两个风险合在一块了,你比如我自己有钱,我投资失败以后,顶多血本无归,拉到了,如果说我没这么多钱,我借别人的钱,自己血本无归还要欠一大堆债,比如银行是我的债主,我还要还它的钱,(遇到烂尾楼)这种情况下百姓的损失双是倍的,因此我们说这次不封顶就不让按揭,主要防范的,预警的是后一种风险,就是让百姓至少你不要把借来的钱也赔进去。
    主持人:
    确实我们看到这种用商业贷款买房的百姓的,实际是从银行借了钱,加上自己的储蓄,一块交给了开发商,如果开发商是烂尾楼盘的话,百姓自己的钱拿不回来,实际银行的钱有的百姓也无力去还,这时候还要背着力气等等,楼都烂尾了,我拿不到产品,可能他也不愿意去还银行的钱。实际百姓有风险,对贷款的银行也构成了金融风险,所以说如果对烂尾,未封顶楼房禁止商卖的话,应该说不仅降低了百姓买烂尾楼的风险,同时也降低了金融机构贷款给百姓买房的风险,所以对于百姓来讲他可能付出的是20% 的风险,但这个风险应该说也是相当大了,按理说我们买东西应该说我看到了东西再买,但是现在确实期房比现房还是便宜些,所以现在很多百姓愿意去买期房,我们再进一步去调查,已封顶的楼盘和未封顶的楼盘,作为消费者你更愿意买哪种呢?
    我们来看愿意买已封顶的楼盘的占到了91% ,应该说这是一个绝大多数,确实谁买东西都是看到了东西以后再买,唯一房产这样的产品我们是没有看到产品成形就已经把钱付出去了,因为现在可能比将来成形以后价格会低,也可以说我们在购买房产的时候本身也有一定的投资性,承担这样一点点的风险去搏将来这个差价。
    我们再进一步调查,现在是叫停了贷款,没有叫停预售,如果说禁止未封顶楼盘销售,甚至取消期房销售您的态度是什么?我们看到赞同的占到81% ,不赞成占到了14% ,应该说绝大多数百姓都赞同取消期房销售,因为一旦成为现房,首先百姓说产品质量不过关,或者成为烂尾房的风险已经消除了,同时我可以选择到底这个产品品质是不是我所需要的,这对老百姓当然是何乐而不为了,但是我们也看到实际如果取消期房销售的话,会把使开发商现在开发的资金成本加大,那么在未来的市场情况不变的情况下,这部分加大的成本开发商是否会直接再转嫁到消费者,或者再提高房价,那么将来市场会怎么变,这还有待于进一步房地产市场的分析和走向。
    在这里我们也看到,其实对于消费者最满意的就是既可以买到房价颇动不大的房子,同时我们也要看到房价现房的这种状况,当然如果都是现房,如果房价颇动不大的话,对于我们老百姓是最期望的一种情况,当然这还需要方方面面的政策跟上
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