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姓名:额尔德尼.汗
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    字,民一公,43岁,东北人,2006年10月8日带领90人创办中国第一家维权公司,将理性维权应于实践者,并依法理性成功解决“京城第一烂尾楼”东华金座楼盘。外号:维权大哥
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买普通住宅楼 签约公寓办公合同 要交商住费用 (2007/5/12 22:03:56) [发送到微博]

明天第一成业主
买普通住宅楼  签约公寓合同   要交商住费用
 
     “公寓”一词,时下在房地产开发中使用频率较高,比如:青年公寓、老年公寓、商务公寓,学生公寓,度假公寓等。
今天又出新名词“公寓办公”,明天第一城业主买了普通住宅楼,要按商用房交税等。
      位于望京的东亚望京中心和地处立水桥板块的明天第一城,同样面临着50年产权背后的尴尬。作为红极一时的热销楼盘,明天第一城在开盘之初便以低廉的售价赢得了众多业主们的青睐,但不置可否的却是其在热销过后所面临的写字楼立项带来的规划问题。首先,与过去住改商项目所面临的问题一样,两个项目自住者难免受到办公企业所带来的干扰;而公司也不得不面对抱着孩子或拎着蔬菜进进出出的邻居;另一方面,由于是写字楼立项,两个项目的业主如果用来自住,同样要承担一定的市政风险。由于是非住宅用地,所以两个项目用的是商用电、商用水,而非民用电、民用水。所以,对于自住型买家而言,必然要付出更多的费用;除此之外,未来,一旦开征物业税、土地增值税,仅有40年或50年寿命的改建“住宅”必然比70年产权的普通住宅征税标准高。所以,业主养房成本自然也比较高。 
      在人们的印象中,“公寓”一词,而统一表述为“配套生活用房”。就是生活住房。
      从使用性质等方面归类上讲,公寓一直难明身份。“公寓”成了办公楼和住宅楼之间的一种物业。有关人士说,办理房产证时,不知道把“公寓”定性为何种使用性质,是商业用房还是居住?
“公寓办公”,也就是说,即要住又要办公,那首先是住,即然住是第一位,就应是普通住宅楼。
  另外,公寓主要是针对旅游度假、休闲消费群,因此居住内部的建筑设计也有许多缺陷。度假公寓一般都是短期居住,安天然气有些浪费,同时也不符合公寓清洁管理的要求),晾晒衣物的地方也没有……一位建筑设计人员称,公寓的建筑功能介于商业用房和居住之间,既有商业功能、又有居住功能。
  市民经常在广告中看到的各种酒店式假日公寓等等,这些房屋有些的确是住宅,但有些房屋却与公寓相差甚远,其容积率、通风、水电气等生活配套设施上远没有达到公寓的标准。如果把公寓划为住宅,停车场、幼儿园、菜市场、绿化等配套设施又达不到住宅小区的要求,如果把它划成商业也不大合适。
  据介绍,今后在居住用地上的所有住宅建筑,以及因用地兼容性在其他用地上建设的住宅建筑,均执行住宅建筑设计有关规范,国土和房管部门在进行产权登记时亦按住宅进行办理。
  政府不可能要求开发商不使用或不冠用“某某公寓”之名称,今后政府将对其加以控制,在土地、规划及证照上不准出现“公寓”一词,是住宅就是住宅,办公楼就是办公楼,严格办证,严格按规划执行,不能模棱两可。目前个别开发商以住宅立项做办公楼,出让金是按住宅标准收取,仅此就比写字楼立项少近一半,交住宅土地的出让金,享受写字楼的利润;还有的单位以修宿舍为名立项,却修公寓。有的以办公用地立项,却修住宅楼。办公用地的获得不一定通过招标、拍卖,有的还是划拨,其出让金更低,开发商钻了这个空子,降低成本,使得房屋不伦不类,侵犯了消费者利益,给国家造成了很大损失。
  
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