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博主
姓名:额尔德尼.汗
单位:东华金座维权理事会
职位:会长
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    字,民一公,43岁,东北人,2006年10月8日带领90人创办中国第一家维权公司,将理性维权应于实践者,并依法理性成功解决“京城第一烂尾楼”东华金座楼盘。外号:维权大哥
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“烂尾楼“背后或是渎职和法律虚置 (2007/9/26 21:33:52) [发送到微博]
   

     国务院发展研究中心于9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露,房地产企业不断进行融资渠道创新,资本规模急剧扩张,土地购置面积也越来越大。全国最大的“地主”是碧桂园,今年7月末,该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。

    4500万平方米土地是个什么概念呢? 笔者特地查阅了相关资料,根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”,“十一五”期间北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套,4500万平方米土地即使是建筑面积,也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半!4500万平方米土地如果是平面面积,假设容积率为2.5,其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和!

    如此之多的土地囤积在一个公司之手,将会导致什么样的后果是不难想象的。大面积的土地囤积在开发商手中,政府手中可供应的土地面积越来越少,就意味着开发商对土地定价能力的增强,而开发商追逐利益最大化的必然结果是抬高地价,进而抬高房价,把相关成本转嫁到购房者身上。这是导致我国近年来房价持续上涨的根本原因之一。

    市场经济发展到今天,有一个特征是得到世界公认的,即市场经济首先是法制经济。世界市场经济发展的实践证明,一个比较成熟的市场经济, 必然具有比较完备的法制。法制所确立的刚性的规则体系,是确保市场经济健康、公平运行的重要前提。

    因此,任何与法律相抵触的行为都是对市场经济肌体的蚕食和破坏。而中国最大“地主”的诞生,不能不令我们深感忧虑。土地是宝贵的资源,为了确保土地得到高效的利用,我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

    但是,这些法律仍有漏洞可钻。一些开发商在取得土地以后,只象征性地开发一小部分,剩下的绝大部分留待以后开发,这实际上是以规避法律为目的的变相囤积土地。针对这一问题,国土资源部和国家工商行政管理总局又联合发布了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行),自2006年7月1日起试行。补充协议约定,受让人按照合同约定日期动工建设,但已开发建设面积占建设总面积比例不足1/3或已投资额占总投资额不足25%,且未经批准中止开发建设连续满一年的,即视为土地闲置,出让人有权向受让人征收土地闲置费。

    显然,我国在遏制土地囤积方面,已经具备完备的法律、法规体系,是有法可依的。但是,法律、法规仍被虚置。最大“地主”的出现即是一个最佳证明。法律、法规被虚置的背后,往往隐藏着权力寻租、渎职等腐败行为。囤积土地不仅需要大量资金作为依托,更需要由地方政府的支持,否则,仅法律风险和政策风险,就足以令开发商对囤地心存畏惧。开发商争相大肆囤积土地本身,意味着法律风险和政策风险被人为规避,而有能力帮助开发商规避这一风险的,只有手握权力的地方政府和有关执法部门。

    开发商囤积土地的危害并不仅限于助推房价的持续上涨,更大的危害在于对法制的破坏。中国最大“地主”的出现,给人透露出来的一个不良信号是,法律、法规是软性的而非刚性的,倘若其他行业也进行效法,通过金钱等工具寻找到相关突破口,我们辛辛苦苦建立起来的市场经济规则就可能遭到破坏。因此,对肆意囤积土地的行为必须进行调查,逾期不开发的土地必须依法收回,同时,必须对庇护开发商囤地的渎职官员予以严厉惩处,才能重塑市场经济规则体系。来源:上海证券报  (陈随有) 

 
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