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【博友品鉴团】搜房网高端品鉴走进润泽庄园墅郡 (2012/10/26 10:44:18) [发送到微博]
国奥板块核心区内唯一的别墅项目——润泽庄园墅郡以其“离尘不离城、居墅不居寓”的城市别墅概念开盘便热销3.5个亿。其新英伦别墅风格…… 10月24日,搜房网高端品鉴团诚邀房地产业内专家,知名开发商共同走进润泽庄园?墅郡,体验精品墅质生活!

  • 博友观点精编

中国房地产研究会、中国房地产业协会、人居环境居委会副秘书长 赵文凯

润泽我是第一次来,我看的别墅从高端项目看的比较多,这个项目比较喜欢,刚才想了想我也是总结了一下,大概三个方面。
    第一个就是它是一个都市的生活嫁给了一个乡村的环境,这样的话实际上是给在北京的都市人增加了生活的内涵,这个取决于它的位置。我来这从西直门开车过来用了35分钟,我感觉虽然在五环外,但是仍然是在城市生活当中的感觉。因为过去有一些认识的一些人,有这种体验,在郊区买了别墅,但是时间一长基本上就不去了,开始要回到城市中来买这个公寓,10年前认识了一个人,比较有钱,装修花的钱比买房的钱还多,其实是什么呢?需要生活的品质,但是没有供应这样的产品,你要想要就到很远的地方,应该叫城市别墅在北京来讲,别墅本身这种产品是稀缺的,在城市当中城市性的别墅更稀缺。在五环这类产品非常少,以后这个地方周围就是高层,高层里面的低密度的东西,就像使馆区一样那个感觉,仍然是能够享受城市繁华,享受便利的乡村的生活。
    第二个方面,我比较喜欢它传统的生活功能以外的空间非常多,我们公寓需要客厅餐厅、卧室、厨房,在这地下有两层,地上还有一个阁楼,传统的生活空间在一层二层,三个层面是个性化空间,样板间是一个提示,健身房、家庭俱乐部等等的东西,给人感觉生活的拓展非常大。我觉得对于北京作为国际化大都市,高端人群或者中高端人群,和其他城市的高端人群不同。超过一半的面积提供个体化的需要,另外是提供三个车库,我们传统基本上三年前,提供的这些别墅产品,基本上就是一个车库,车库外再停一辆车,现在室内可以停三个车位,这是非常有必要。从现在北京发展情况来看,应该说和国际发达的这些国家,这些城市相比,非常接近我们的这种思维状态和生活追求非常接近,也给贾总提个建议,下期车库再加大。
国庆我也出去转了一圈,国外家庭,发现一个家庭需要四辆车,还需要一个房车的车位,家里面两口人三辆小车,买菜一辆,上班一辆,还有另外一车,类次的这种,这个项目已经从目前看很好了,我觉得这个环境也不错,今天天气挺好,基本上可以说达到温哥华水准的90%了吧,就是说一期比一期更超前,就更有市场。
    第三个就是价格,其实我是觉得这个价格相比发达国家来讲,是超过了他们的价格,基本上在温哥华这样的房子,也就是100万左右,可能不到100万,咱们这样可能相当于400来万,但是想想也是对的,存在就有他的理由,因为低密度产品在住宅存量上和供应量太少了,日本是属于地上人多的地方,但是独立式住宅占了92%,就是日本在那种情况下,92%的家庭还是住在独立式的住宅里头。相比之下我们国家才有多少人住在这种类型里头,这个稀缺性也就保证了保值增值的特点非常强。在未来当中一个是对低密度有所限制,但是我估计中密度的项目当中,还会提供出一些,但是毕竟量还是非常少,我们经济发展的速度,人的生活水平提高,相对于低密度产品的比重来讲,我觉得它的稀缺性还会更加明显,大体上就是这么三个方面,跟大家共享一下。

北京大学民营经济研究院/北京大学房地产研究所所长/博士 陈国强

我自己是住在北边,对北边比较熟悉一点,今天到润泽来,实际感受到样板间非常亲切,前面几位对咱们的项目有很好的意见,我也很有同感。我想特别强调一点,我们这个项目很多条件,很多优势,不是一般优势或者特色。至少有两点可以说是称得上顶级的,首先是区域,这个国奥区域具备了,北京提出发展世界级城市,北部区域应该说最符合北京发展的这些自主条件,他的配套,鸟巢和国家森林公园,应该是北京数的出来的,可以说跟世界级去匹配的条件。已经运营的科技馆、国家会议中心等等,包括后续再建的国家美术馆等等,5个场馆,还有后续要建的一些五星级酒店这些配套,换了其他的区域,无论是CBD、中关村这几个商圈,当然各有各的定位,更符合北京城市未来世界级目标发展的趋向来看,北部区域应该是名副其实具有这样条件的区域。从区位条件来说,这是无可比拟的,其他区位的项目,我觉得拿来和亚奥区比,不够那个份量,这是第一个对顶级的理解。
    第二个在自然生态上,环境条件上,其他区域尽管各有各的条件,有一些优势,但是我们所处的这个区域,不论是北京按世界级的眼光看待,在国奥中心区域,所拥有的,现在已经具备的这些自然的生态的条件,完全是顶级的。我觉得大家应该很明确的跳出一般优势这样的概念,它是顶级的概念,一万多亩国家森林公园,刚才他们也介绍了,周边包括项目内部配套的公园园林的面积,拥有森林公园独特的优势,包括近10个高尔夫球场,外部交通的条件,我觉得在北京这个范围内,任何其他区位恐怕都不具备,像亚奥区域自然生态的条件,没有的,大家放眼去观察比较都没有这个条件。
    从这两个方面来看,我们项目所处的区位,的确具备得天独厚的条件,同时又是一个非常地道的别墅定位,这个产品最大的卖点是城市别墅这个概念。刚才赵总也提到,把自然生态和都市生活非常好的有机的结合在一起,过去有多少人买过别墅,当中有多少人回归到城市里面生活,尽管郊区别墅有很好的空间条件,但是离城市生活太遥远太不方便,我们项目恰恰在这点上面突出独特的优势,这些方面的条件,在今天包括未来,尤其别墅项目的政治方面的限制,别墅的供应非常有限,我觉得应该是倒着算,卖完一套少一套,我觉得是这样的概念。城市别墅在北京这个市场上也同样如此,恐怕错过一个项目留下的是遗憾。如果我们有买房的资格,如果我们有相应的支付能力,尤其对别墅有偏爱的,我觉得这个项目是我们的首选,我就说这么多。
我认为我们购买别墅和买普通住宅相比,可能特别看中他的稀缺性,尤其是稀缺性,对于我们这个项目而言,我觉得刚才提到了它是独特性,或者是绝版的特点。这个资源自然生态的资源,在北京在全国是世界级的配套,这是非常明显的可以说一目了然的稀缺性或者独特性。 
    第二是区位的顶级独特性,这个大家都了解,为什么我有充分明确的判断,因为生活在北边,对北边这种感受,对它的这种区位优势,有很直观的感受。现在和10年前和5年前相比,完全不是一个量级的。奥运会近两千亿的配套,都在这个区域。
第三个这个项目是成熟别墅的形态,尤其在这样的区位有这样的产品,这个是非常值得我们有些购买者,有条件购买的人,值得他们珍惜的,错过了肯定会留下遗憾。

知名经济学家 李开发

大家都知道北京这个地方是国家首都,国家城市,北京市真正从市区,从南四环向北延伸拓展,那么一个状态,这个特点尤其我们说,北京的园林区域,比较大的都在东北和西北,那么我们周边就是上千万平米的公园,集中会聚在这个地方,这个别墅有一个特点,我说它是城市中的田野,城市中的园林,城市中的别墅。这个特点应该说在全国的城市当中它首屈一指,这是没问题的。
    你在北京城市当中,北京市的城市规划我是参加过的,包括天津的城市规划我也参加过,作为北京的城市,应该说像这么一个城市别墅这么一种特点,应该说在北京市肯定是首屈一指。因为别墅庄园虽然大家都知道很高端,昌平又远了好多,在那个地方坐公交车不是自己开车上班很疲惫,开车我估计堵车的时候一个小时以上。我们说城市田野、城市公园、城市别墅,实际上是连在一起的。
    第二点我是感觉,这个还是个风水宝地,大家知道北京南城风水比较差,过去大家都知道,犯人杀头的地方,一直是风水不强,是穷人住的地方,北京有两个风水好的地方,北方和东北方,这个地方是北方和东北方的交界处,应该富人和贵族聚焦在这个地方,我来这个项目确实不错,而且风水风水其实跟风和水也有关系,而且大部分时间风是从北边向南边吹,我们这个地方灰尘比较少。这个地方南边有奥运匹克公园,周边的绿地那么大,在这个地方享受最好负氧离子比较富裕的地方。
    第三个特点,我个人认为,确实造型和设计比较好。北京确实有很多各种风格的别墅,大家都知道星河湾想当年品鉴的时候我也去了,他的面积还是比较窄,而且还算公寓性的,容积率比较高,这个地方我看了容积率是0.7,告诉大家,北京市在四环左右,容积率平均是5个点左右,相比之下这个空间就相当于在这个地方同样的面积在北四环和北五环,要住到6户和8户,最后的空间是五环以内的,四环以内的是6—8倍,这个地方的生态和人享受的空间也是非常大。
    第四个特点再谈一下位置,位置的特点,我们到那个地方谈规划,谈这个房子说到的第一是位置,我们说要的是区位,这个房子最大的好处,我认为是什么?刚才说城市当中的别墅,实际上把它作为第一居所,这个地方不是休闲,不是星期六、星期天去的地方,你想是全天后的地方,甚至可以把办公地点设在家里。假如说你的公司在北五环和北四环实际上可以在这地方办公,因为实际上你开车去20分钟就到了你想要的地方,20分钟可以到首都机场,根据高层人士,你很多时候要找人办事很方便,这个地方开车出去也好,坐地铁也好,特别方便,确实我很赞赏这个地方,我好几个亲戚也在郊区住到了这种别墅,但是我认为这个地区是城市当中,肯定是高层人士第一首选。所以我就想顺便聊一聊,哪几种人适合在这个地方,第一是外企的人,中层以上高层的人在这个地方,外地的大的外地的企业集团的老总适合在这个地方买房子,还有一个外国的大企业家,如果要开辟中国市场,在中国买套子也是有必要的,我觉得确实五大优点还是我们别墅当中,高层人士的选择当中,确实是第一选择,也是北京的第一选择。

北京石龙经济开发区投资开发有限公司招商部副主任 王洪福

看了这个项目给我的感受两个字给力,任何一个项目的设计施工包括规划设计,包括最后的装修,都要考虑销售的对象是怎么想的,他有什么能力,看了这个项目以后,根据我的感受,买我们的房子有三个力量。
    第一他要有财力,第二要有眼力,第三要有精力。我们这个项目优势有三点,第一点它不同于闹市中的高档住宅,第二点它享受了一个繁华城市人口拥挤所不能享受的那块土地,第三点它接近了公共配套设施的一个快速的公路。这样就符合了我们所设计设定的需求对象。他的眼力不仅仅是我们普通人所看到的地域的要求,因为有2000万财力买这个房子,一定看到了世界上这个国家的最高水准是什么,我们北京聚集了这么多有财力、精力、眼力的人,他们在这,一定会给我们开发商很大的需求支撑,这是我们这个项目的第一个大的有点。
第二个大的优点,就是说我们这个配套,适合这种富人的要求,因为14万平米的绿地,人均占有他独享了这个环境,还有西边茂密的树木,东边细润的水系,还有南边繁华都市的支撑,这么一个环境,我想高端人群有这个眼力看到,我相信他选的时候,他会首选这里,这是第二个大的方面。
    第三个大的方面,他的配套他的房屋的设计的精巧,以及环境上的配套,无论从车库,每层的布局,对于富人来说,他进到这个家他想得到的,开发商都想到了,我们面临的这个客户,一定把他的眼光放到这里,把他的精力放到这里,把他的财力放到这里。都放到这里以后,这个地方应该是高端人才的第一居所,这是我看到这个住宅以后的感受,另外面对这个市场,本公司获得了很好的成就,也有能力、财力建立这么大的别墅,不要着急买,给有眼力、财力、精力的人留着。

搜房名博 马跃成

我是从怀柔过来的,但是没有注意这个桥,但是一拐弯就是,我数了第四个红绿灯,一看是有公园,然后掉个头就过来了。这个项目是住到公园里的感觉,不是说小区里头种树种的好。包括这个树种、河道什么的,都是挺自然的感觉,不像有的项目,现在也打造绿化,买了很多粗树,买的不太实用的东西,这个地方就是北方的这些东西挺自然的,就是居住在公园的感觉。从外面的人看,还挺有人气的,老头老太太在这打牌,然后这边的老太太在这跳舞,前面老师讲的适合居住,我特别认同,不说外面的环境,就是内部的环境比较协调。
从房子来说,我们也看了一些楼盘和项目,布置上也是挺温馨的感觉,没有太多浪费的东西,虽然是个连排,但是像独栋别墅的感觉。我觉得这个特别人性化,你需要的都有了,衣帽间需要特别大,还有化妆台这个非常到位,还有房顶上的小平台,每个位置都是让你享受的,优点大家都说了,我就不重复了。
    有一点我提出来,前段时间我们也做过一些豪宅的论坛,我就想说还是要用心做车库,因为咱们主人回来以后,很可能是走车库去的之后,比走一楼上去的机会还多,可能进去就不出来了,早上又从车库走了,现在各方面都达到了,但车库进去以后,这块缺少一个过渡的空间,这是一个。另外功能性,包括车道包括进门,基本上是停车考虑,实际上根据主人需要可以打造,里面还有工人的房间,工人在这个车库还有好多工作可以做。另外设备上还是比较先进的,设备方面比较到位,也是有先进水平,也是一个卖点。前两天对别墅,我不知道咱们这个项目,我提点另一方面意见,前段时间这个别墅,挖着挖着别墅跨了,埋死了几个人,不要说因为咱们的主人来了以后,我就做两方面的工作,一个是把别墅做的不要去改造,为什么别墅还要改造呢,礼拜天我去看别墅在怀柔的项目也是,这么大的别墅了,前面加玻璃结构这个东西,把整个环境全破坏了,另外别墅也不需要这个东西,一个是建房子替购房人买的特别周到,另一方面也要教育这些有钱人,虽然是高端人才还要教育他们,实用就行了,六七百平米还要建把环境破坏了。一方面给他提供服务,另一方面通过什么文化氛围影响他,你来了我这个房子不敢动,我看样板间能做到这一点,房顶上不会再用玻璃了,这个要求要进行限制。

优嘉优筑房地产咨询有限公司 庞永军


    我是做第三方房屋质量查验的,这阵我们正好在附近的一个项目正在做这方面的工作,所以说我们平时做的工作也会多多少少跟房屋的品鉴有关系。前一阵从那面去项目上走错路上,绕到河那边过了桥过来的,咱们这个正好在过了桥往前走一点就到了,突然发现原来这片还有一个非常让人心旷神怡的空间,从西面来说也好,那面走过来已经盖了很多的高层,而且我看好多工地还在施工,可能从本身来说,北苑、天通苑那边都是大社区,可能走到这个环境当中有不一样的感觉。
    之前我也在考虑这个问题,我说这片叫什么,我第一次听到别墅这个概念,咱们这个城市别墅这个概念定位的非常好。为什么这样说?从我个人理解,我今天可能第一次接受到这个概念,城市别墅,不仅仅是追求别墅的这种生活方式,还是城市中近也好是两者的融合,不仅仅是交通很便利达到工作和生活中的自由切换,可能还要结合我在别墅生活中强调的放松和惬意,只有把这两个结合起来,才能在城市别墅当中找到自己的需求。前面老师说了,可能购买城市别墅的人群是什么样的人群,我想必然是对自己的生活有一定的设想。
    我是这么想,对于我们来说,我们想,如果我们以后的某段时间,将来想要住到什么居所里面的时候,可能就会在脑海中去描述这种场景,应该是多大的房子,然后应该具备什么样的配套,我觉得这些都会在每个人的心中呈现出来,这是城市别墅带给大家的无限想象。我觉得它虽给到大家的,不仅仅是开发商提供满足的产品,我觉得更多的是给没有能力购买这个产品人群的梦想,他可能到那个阶段也会去寻找追寻这种生活方式,这可能才是更深远更有影响力的意义。
    第二个我觉得,第一我说城市别墅概念非常好,第二我说城市别墅诠释的非常好。从我个人的理解,我感觉城市别墅主要做的是英伦风格,前一阵去的几个,有巴洛克风格,各种各样的风格都有,用什么样的风格不重要,重要的是能和你诠释的概念相吻合。咱们采用英伦这种风格,可能在我的直观印象中,是比较贴切的一种感受,我的感觉是所谓的我们在这个公园式的田园式的生活里面,美国式的田园生活,还有英伦式的这种体验,可能是不一样的,因为比如说美国田园更多侧重于人工制作为主,那么可能在英伦风格,因为英国崇尚的是精英人士的休闲的这种生活,可能在这个环境里面,用英伦的风格,更好的诠释我们作为城市别墅的理念,因为它既不是单纯的城市住所的概念,也不是完全的别墅的田园生活的概念,实际上是有机结合的,这样的话应该是精英式的体验生活,我觉得这个不论从选的定位也好,还是诠释的理解也好,我觉得都是非常让人觉得很舒服,很容易接受,也是每个人向往的这种生活。

亚太城市发展研究会秘书长 卞洪登

花6万块钱一平米,他们要去买更远的别墅,进车要收费的,因为京城高速,各位专家都有眼光看到你这个区位优势,这么近的别墅真的不多了。这个相当于20年前搞的紫御山庄一样。我是1992年搞城建开发,要不然也不能在中央电视台作客,到今天来看我们刚才说的这些都是客观存在的,当然也要发挥两头说,也有劣势,这块地方是天通苑大区,给人家感觉到是属于工薪阶层,说话蓝领之间的居住区多一点,包括我接到信息,我问到搜房网的人,在天通苑的什么人?说是在南边,我就有印象了,每次从会议中心向北,有条路,这条路两边的景观很好有公园,你们就在这个区位,这个位置今后把客观存在的劣势,天通苑口北二指不是很好,第二住的人群不是很高端。你们要恰恰利用这点,天通苑建了很多高楼大厦,第二在口号上面可以喊一个口号,天通苑南边的贵族,你要用这个话隔离开来,第一是在天通苑的南边,第二是南边的贵族,从铁路你是在铁路北边,从河你是在河的南边。
    刚才我说的是那个是卖到了6万块钱一平米,他也是在作秀,与总理住在一起的地方,第二是和外国人一起上学,搞了一个国际学校,进出的那些洋娃娃,你们这边也可以有类似的把刘晓庆打出来作秀,这些也是好做的,现在正在热点上。我们得了一个国际大奖,大家都想跟莫言赠送别墅,类似这样的。
    我现在就想讲一下什么,现在有专家说,不要急于卖这个房子,这个房子就是两开水泡茶慢慢来。可能用李嘉诚的话,房地产行业是等待的行业,只要是能等的起,不急着用钱回拢笼项目,这个增值的空间也是很好。我们都被倒霉项弄花了眼,这是中国的经济假衰现象,这是被众多同情学者绑架不敢放开房地产的特殊时期。那边10亿多平方米的房子卖不出去,这边还要坚持限购到底的话放出来。那边限外令把想买房的老外进不来,包括国内的富人拿钱到那边去。那边在限外令,这边急着有需求。还有一个就是限价令,这个限价令非常滑稽,另外还有10%的利润,再回去走计划性道路的人,谁走谁死,谁走谁倒霉,国家利益、企事业单位都受影响。这个限价令那边是买廉价房,把北京上海堵的走路比开车快,这边坚持限价令,价真的限住了,就能买的起房了,我们都限了几年了,为什么10亿多平方米卖不动,说话这是鬼话不是真话,要打破它这个销售才会更好,看到你这我都眼馋,我也等着限外令、限购令结束了,我们还能保持联系。
    这篇文章我排的计划是后天发,就是压在中国头上的阻碍中国经济发展的三座大山,该到把它推翻拿下来的时候了,要不然我们国家是熬不住的,车市变熊市,我跟奔驰车郭总打电话,有人想跟你做4S店,千万不要做了,就是一帮的同情学者,在网络上赚点击率,什么官商勾结,政府就怕这句话,我就打压房地产,最后弄的没钱花了,这是一条死路是走不通的,走不长的,十八大之后会有变化的,那么多人不对外报道,停产的停产的,逃跑的逃跑的,你逼命命没了也没钱还,现在很多人都缺欠,拿自己的房子抵押,然后不以抵押人汇款,拐个弯这个玩假的玩虚的,该到大家叫真的时候,对这些同情学者,无非是个话题,时间长了谁吃亏谁知道。
    2008年之后政府是鼓励买房的,这个多好,结果就一帮鬼子,两年不买房,跟政府作对,所以弄的很多小青年,大学生没事,毕业之后就想买房跟他干革命,人家房子买了涨了一倍两倍赚了,现在还买不起房,价钱还高,这都是傻子干的事,谁吃了元宝谁心里有数,所以我想你们有房子的,现在也不要急于销售,等一等,不要急。

东汇置地CEO 刘东

做这个项目大概将近5年了,在这个项目里面,我觉得我自豪的是我有幸做到这个项目的定位和设计顾问,今天大家所看到的这个产品,实际上融入了我们包括很多的反思、经验和教训,恰恰跟主持人说的那道题有关,今天在座的是同行,从我们的角度当时做这个项目定位的时候,我并不想做的是城市别墅我想做超越城市别墅和郊区别墅的别墅,我既有城市别墅的便利性、通达性、繁华性,同时又有郊区别墅追求的回归自然回归田园的感受,就像刚才说的这个,其实区位上带给大家的环境优势,不是区域级的,而是世界级的,这个区域环境达到这个条件,满足于举办奥运会,对这个有严格的要求,那么当时我们做这个定位的时候,的确就是想做一个,可能我个人有这样的呼吁,我是想做城市别墅、郊区别墅的升级版,我不能买一套房子满足城市和自然的双重属性的需求你会留遗憾的。很多人看完以后说这,我也许到英国、澳大利亚、美国、法国都不会这么贵,但是这个区位是顶级的,它在天通苑的南边,就像我们说天安门离宣武区很近,但是不在一个区。
    我作为这个项目很多工作的参与者,我跟贾总共同分享了一个事,这个项目开盘一个月了,最初我们以为是我们在别墅卖的最好的,但是一个小时前我们得知千万级的项目,今年全北京有将近100个项目。这个区域的别墅,我相信可能在未来,我们目前来看,可能潜在的暗值是100多亿,如果放开了会有200多亿的别墅楼盘,可以带给北京GDP很大拉升的存量。大家认可区位、环境的同时,这个区位有个特殊性,就是环顾四周,我们是在北京历史上,各个商圈或者是经济圈的最核心部分,北京的政治中心是天安门,北京的经济中心是国奥区域,这个区域就是北侧的未来科技城,大家可以看一下,从中关村、中央商务区,第二中央商务区,把这个亚运区域包围在这,这适合在全北京挣钱的老板人最好的区位,因此我对这个项目也充满了很多的信心。

知名博友、购房导师 冯国亮

第一咱们这个项目从人居环境非城市豪宅可比,区域价值优势方面来看,非郊区别墅可比,在产品创新的层面上,确实非一般的楼盘可比。在去年10月份的时候,有一位好朋友是央企的老总,让我推荐别墅项目,我推荐了三个项目,咱们这个项目是其中之一。我是做了30多场讲座,我跟广大的购房者们强调,一定要有发展的眼光看问题,不能用过去10年黄金期思考未来房产的发展。
    从城市规划,我们也要从发展的眼光来看,10年前刚到北京来的时候,北京只是在发展到三环,北京很快突破了四环,突破了五环,在两三年前,我们还在探讨五环外的平面化生活,现在五环周边已经高楼越来越多。北京的城市还是摊大饼的模式,咱们这个定位是城市别墅没问题,我们就是城市别墅。如果从北京的发展角度来看,在北京的整个区域是稀缺性的产品。我们说从发展的角度来讲,占有的稀缺性的资源,潜力和空间是相当大,因此我们说,刚刚提到城市别墅的定位,我认为是非常准确。

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