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姓名:刘子孺律师
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新国十条造影响,买家想违约情形增多。 (2010/4/22 20:54:18) [发送到微博]
4月16日,当时正值二套房贷首付五成最先出台,当天下午接到一个投资客户的电话,问我对首付五成的政策出台,对房价会有什么大的影响没有,我当时觉得这个政策不会有太大的影响,觉得如果没有配套的政策辅助,那这个首付五成的政策只会是一个空架子,4月17日新国十条出台,虽然当天我看完政策后,觉得会给房地产市场造成一定的冲击,但是影响应不至于这么快。
然而到了4月19日,不曾想新政出台后的第一天上班,一个上午居然接到十几个电话,大部份都是买家咨询,有部份是跟开发商买房,要退房的,有一部份是想要跟卖家解约的,还有小部份是卖家咨询说买方要违约了,如何处理。随后的几天虽然咨询量有所下降,但也还是比在新政出台之前的咨询量要大。现在就新政出台之后所造成的违约情形进行说明。
因房价下跌预期而要退房肯定造成了根本违约,而合同中一般都会约定违约金,例如房价的20%。至于买家能否不要定金就能轻松退房,要看业主是选择要买方赔偿定金还是违约金。约定的违约金肯定比定金要高很多,但至于能否达到房价的20%最终也需要法院的判定。
而因为贷款缩紧之后无法成交,如买家因为“贷不了款”或“贷不足款”导致不能买房,针对这样的情况如果在合同中已经约定了“贷款不足或贷款不成就要补足房款”,那买家就非常被动,起诉法院至于以政策变动是作为不可抗力解除合同,这从2007年房价下跌时的官司来看,法院并不给予支持。
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