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博主
姓名:刘子孺律师
单位:广东中圳律师事务所
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    刘子孺 深圳地产最具专业性博客、地产草根思想家,深圳房地产专业律师,深圳律师协会房地产与建设工程法律专业委员会委员,中华全国律协会员。有关案件点评,案例曾被央视《新闻周刊》、《经济半小时》、《中国法治报道》、《第一财经》、深视《第一现场》、《深圳新闻》、人民日报、南方周末、南方都市报、南方日报、深圳晚报、深圳特区报等多家新闻媒体报道,并被中国新闻网、中国经济信息网、新华网、新浪网、搜狐、网易、搜房、等各大网站转载。服务准则:受人之托,忠人之事。
    QQ65966545,电话13510106768
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深圳房地产律师:383政策后小产权房买卖之殇 (2013/11/13 17:04:04) [发送到微博]
 

深圳房地产律师:383政策后小产权房买卖之殇

    最近国务院发展研究中心向十八届三中全会提交了一份改革方案报告, 因包括“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”,所以称为383政策,其中就有涉及土地改革农村集体土地可平等入市

方案提出,以权利平等、放开准入、公平分享为重点,深化土地制度改革。构建平等进入、公平交易的土地市场,即在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。针对市场上较为棘手的“小产权房”,方案提出,在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。此外,将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节,实施从价计征的新征税原则。

于是乎市场风传,小产权房将有机会转正。深圳小产权房量价齐升,有中介人士说小产权房的春天来了。他们好像似乎并没有发现,国务院发展研究中心,只是一个研究中心,而并非国务院发布的政策。

然十八届三中全会后真正的政策出来是啥样:赋予农民更多财产权利——建立城乡统一的建设用地市场。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。  完全不涉及小产权房转正的问题。但最近因为深圳城市更新的深入以及拆迁的进行,小产权房的案例开始慢慢浮现得越来越多,个人觉得有必要就一些风险进行提示。

深圳房地产律师 提示:

1、小产权房买卖无效

今天从深圳中院拿到相关的判决书,是因为光明新区一个拆迁的房产,原业主因为不想把拆迁补偿确认给买家,于是起诉法院要求宣告合同无效,深圳中院确认因原业主并无产权凭证,没有取得相应的规划许可证,双方的买卖合同协议无效。并且此前北京也有过相关类似的案件,当时《南方周末》第一千二百五十七期(2008年3月13日),第15版的《宋庄案还在开庭》也有过相关的报道,引用的是我国《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年第234号文件也规定,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。等相关法律规定,于是也判决无效。所以一但面临拆迁或城市更新,原业主提出起诉要求宣告双方的合同无效,就会得到一个确认无效的结果,那么买家的权益实际根本无法保障。

2、小产权房买卖无权利凭证

小产权房买卖是没有相应的权利凭证的,有的只是双方所签订的《房地产买卖合同》,而此前有很多房地产买卖合同都有律师见证,很多买家就认为高枕无忧,其实不然,深圳律师   协会在2008年开始已经禁止律师从事小产权房的见证服务,律师的见证并不能让合同有效。同时因为没有产权凭证,一但房产面临其他侵权,如楼上漏水或者是墙被人弄坏等等,买家因不是权利人,往往也无法向法院主张自己的损失赔偿。

3、面临诈骗机会大

因为小产权房的交易往往是需要一次性付款,无法获得贷款,而小产权房往往又没有权利凭证,无法审核出卖人是否是真实的业主,款一但交到对方手上,就有可能面临诈骗,同时因银行无法作资金监管,所以往往会有保障问题。

4、而临拆迁时主张权益有困难

在此前第一现场就有过报道,在石厦就出现了因城市更新,原业主不再愿意将补偿支付给买家的情况,本人的朋友也曾有过在岗厦出现过类似的经历,最终的解决办法,只能协商,甚至于做为买家付出更多的代价来取得原业主的配合来签订拆迁补偿协议,但是如果一但出现原业主死亡或者是在境外不愿意回来配合买家签订拆迁补偿协议,那可能买家的权益实际上无法保障,因为从法律上,开发商不太可能跳过原业主,直接对买家进行补偿,因为合同签名真实性无法确认,权利人也非买家。

综上小产权房买卖有风险,投资需慎重,不要轻易相信所谓的市场转正的传言。

 
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