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3.15二手房买卖中的注意事项(买家篇) (2013/3/17 14:04:33) [发送到微博]
 

                     3.15二手房买卖中的注意事项(买家篇)

 

又到每年的3.15,因为对于所接触的二手房买卖中的一些问题有感而发,作为  深圳房地产律师  觉得有必要提醒各位买房者注意在买卖合同中的一些注意事项,而写下了以下文字,一个是买方篇,同时提醒的只是个人认为重要的一些东西,不一定全面,也希望各位同仁和朋友批评指正,并且补充。

                               买方篇

买方通常在房屋的买卖过程中间是处于相对弱势地位,那么对于买方来说,要注意的事项多很多。

1、解约条款。

只是在有中介操作的二手房买卖,对于买卖双方都有一个解约条款,其中的约定就是卖方在交付了解约定金后,如一方导致交易无法继续,则违约方承担定金罚则或是20%违约金条款,就目前本人在深圳所接触的案件中,几乎没有20%违约金的,往往都是定金罚的比例,但有时会出现可以追索差价的情况。

2、强制履行。

买方在卖方没有明确提出解约的时候是可以要求法院判决强制履行的,但这需要买方在卖方明确提出以前,先行启动法律程序。就目前的实际审判中,往往是已经红本在手同是买方一次性付款的情况下,可以要求强制履行过户,并且在提出该诉讼请求时最好是先进行财产保全。

3、帮卖方赎楼。

卖方常常因为房子在银行办理抵押,而需要将房产证赎出,才可以办理相关的手续,而卖方常常需要买方帮助办理相关的赎楼手续。买方最后不要帮忙赎楼,一但买方帮忙赎楼后,卖方的房子因其他债务被查封的话,到时买方损失巨大,所以建议买方不要帮卖方赎楼。

4、房屋状况的确定。

买方最好在买房时对该房屋的具体状况要自己亲自确认,是不是有出租,租期有多久,承租人是否放弃了优先购买权,然后去房产管理局,确认该房是不是有其他抵押,是不是房地产证上的名字是卖方,如果有夫妻两个人的名字,要夫妻两个人在买卖合同上签字。

5、税费的承担

    税费支付不明确,或者是支付方法不明确,根据现在的国五条,也许如果卖家实收可能买家需要支付的税费将会大范围增加,但是国家对于某些房产是可以进行免税申请的,但是要求以家庭为单位进行申请,往往合同中对于这些条款没有约定。同时现在深圳征收个人所得税分两种方法,一种核准征收,一种为核定征收,核准征收为差价的20%,而核定征收为评估价的1%,如果在合同中约定不明确,卖家可能会在房价上涨时通过强迫增加你税收的方法,逼迫你不买。所以对于税费的承担以及是否要税收的缴纳方式和是否减免应进行约定。

6、无证房产的买卖。

无证房产的买卖合同,不会当然无效,当事人注意就好,最好是不要买卖无证房产,如果实在想要,也没有太大的关系。只是注意对于什么时候一手房产证的出来要有一个把握,同时一但卖方有想法不卖,或不出房产证,马上请律师发出律师函,保护自己的权益。

7、不要完全信任中介。

很多事情最好是自己亲历亲为,不要过于相信中介的话,什么事情都自己参与比较好。同时资金的监管最好也是交给银行。

8、定金的支付和签收。

对一定金来说,约定相对来说可以高一点,同时注意,一定要对方签收,因为定金合同是实践合同,最后如果对方违约,那么签收多少,只能就签收部份要求双倍赔偿的。

9、请律师协助。

如果要请律师协助,在买楼最初就找律师帮忙咨询相关的手续和事项。等到合同签定后,或许很多应该保留的证据未能得到保存。

10、卖方身份证地址。

如果要买楼,要拿到卖方身份证复印件,以及现在住址。这是一个看似不起眼的行为,为你以后节约很多时间,因为我们常常碰到当事人,拿不到对方的身份资料和地址。这在进入法律程序后,是一个致命的伤。

 

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