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土地盛宴让地方政府成“土豪” (2014/1/17 16:30:42) [发送到微博]

这么多年,全球经济中国一枝独秀,其最根本的原因就是房地产的高速发展。由于房价的火爆上升,GDP喜大普奔,地方政府的“钱袋子”饱满无比。有人问我对全国各地的超级摩天大楼有何看法,我说这就是暴发户在比谁更有钱的表现。这年头谁不好面子,有钱了就得显摆出来,所以楼越盖越高,办公室越建越豪华。

 

网上有一篇文章,叫“一房四吃”,其中有几组数据十分有趣,在这里不妨摘录出啦,然后仔细的品味其中的蕴意。第一组数据是2012年,地方政府和银行从房地产行业获得收入47917亿元,占全年房地产销售额64000亿元的70%。从这个数据中可以看出,谁获得了房地产收入的大头,其中政府从房地产拿走的土地出让金和税费可谓触目惊心。

 

第二组数据是关于土地出让金的。截止2013年底,全国300个城市土地出让金总额为3.04万亿元,已大幅超过去年全年,同比增长46.34%。政府政府卖地收入涨势迅猛,地球人已经无法阻止其卖地捞钱的步伐。一线城市房价暴涨,土地更是如此,北上广深4大城市均创历史纪录,出让金突破5000亿元,上涨幅度达150%。其中上海以2千亿元突破历史记录。

 

第三组数据是交易环节税费。用“人民万税”来形容房地产行业的税种之多,并非过分。目前,国内总计18个税种中,涉及到房地产行业的有10个之多,其中房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税是行业专有。据财政部数据,2003年全国税收收入为2万亿元,2012年为10.06万亿元,十年增长了400%。而来自房地产业的税收增速,远远超过了国家税收总收入增速。

 

虽然土地出让金和交易环节税费已经赚的瓢满钵溢,但瓜分房地产行业利益的步伐远未停止。如果出前两者是“主食”的话,那么未来即将开征的房地产税就是饭后“甜点”,也是土地盛宴不可缺少的一道菜。去年524日,国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围,随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。

 

同年6月份,北京、深圳、南京和杭州等多地接近最终版本房产税试点方案已上报,房产税箭在弦上。在三中全会公布的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求。尽管只有短短15字,但在包括增值税、消费税、个人所得税、房产税、资源税和环境税等在内的一揽子税制改革方案中,却是最引人关注的。

 

主食也吃了,甜点也尝了,按照宴会要求,最后还有一道汤。这就是遗产税,这是一个国家或地区对死者留下的遗产征税,国外有时称为“死亡税”。征收遗产税的初衷,是为了通过对遗产和赠与财产的调节,防止贫富过分悬殊。关于房地产,去年928日,针对征收遗产税被写入十八届三中全会文件草稿的“遗产税将落地”消息引发了广泛热议。随是传言,但还是让人惴惴不安。

 

遗产税早0049月,财政部就出台《中华人民共和国遗产税暂行条例(草案)》,并在2010年进行了修订。据称,2010年的修订版,给出了具体征收起点、对应税率及其计算方法。按照该方案,遗产税自80万元起征,500万元的遗产净额应纳税84万元,1000万元、3000万元的遗产净额分别应纳税209万元和1034万元。有房子的必须中枪。

 

地方政府过度依赖土地财政,除了急于求成的GDP政绩观和急与出成绩当暴发户的心态之外,最重要的他们有难言之隐,中央和地方两级财政的不平衡,加之20余万亿的地方政府欠债,每年利息高达2万亿元,如果没有土地财政,恐怕欠债利息都难以偿还。因此在土地上做文章,让房地产成为“第二财政”和“提款机”就不足为奇了。

 

土地出让金、开发及交易环节税费、加上未来可期的房地产税和传说中的遗产税征收。如果后两者在未来全部落地实施,那么一场“土地盛宴”就真的圆满了,土地出让金是主菜,税费是主食,房地产税是甜点,遗产税是汤。美味佳肴,让地方政府膀大腰圆,阔爽无比。只不过对于房地产市场的两大主体:购房者和开发商来说,这绝对不是什么好消息。

 

有人一说楼市问题,眼睛就盯在买卖双方身上,让开发商和购房者改变,但事实上,需要改变的绝非供需双方,而是背后的体制。 
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