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深圳房地产律师:开发商欺诈售房,业主或可要求退房并双倍返还购房款! (2008/7/28 23:05:00) [发送到微博]
2008年深圳业主维权系列之——
 
深圳房地产律师:开发商欺诈售房,业主或可要求退房并双倍返还购房款!
文/深圳张茂荣律师
 
    2008年7月28日南方都市报报道深圳龙岗锦峰森邻楼盘业主因开发商涉嫌欺诈销售要求退房赔偿并与保安发生激烈冲突,报道中业主称开发商开盘时虚假造势,诱导业主不加思索抢购房屋,并宣称开盘首日销售率就达到七成,而事实是截至目前该楼盘只卖出一半!本律师认为,如开发商欺诈售房属实,业主应当有权退房并要求开发商双倍返还购房款!
 
    一、业主要求开发商退房并双倍返还购房款的法律依据
    业主因被欺诈购房,要求开发商退房双倍返还购房款的主要依据是《中国人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)和深圳市及广东省的实施办法:
    1、《消法》相关规定:
    第8条:消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。
    第19条:经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传。
    第49条:经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
    2、深圳经济特区实施《消法》办法相关规定:
    第21条第1款:房地产经营者应当严格执行国家和特区有关房地产开发管理的法律、法规和规章,不得以虚假的销售宣传误导消费者;不得将未经验收合格的商品房交付使用;不得拒绝履行法律、法规、规章规定和合同约定应当承担的管理、维修和保养义务。
    第34条:经营者违反本办法规定,以虚假或者不正当手段欺诈消费者,有下列行为之一的,除向消费者按照有关法律、法规的规定承担民事责任外,还应当根据消费者的要求增加赔偿其损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用总额的一倍:
    ……
    (四)以虚假的商品说明、商品标准、实物样品以及虚假的现场演示和说明等方式销售商品的;
    ……
    (六)进行欺骗性的销售诱导的;
    (七)利用广播、电视、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的;
    (八)骗取消费者预付款的;
    (九)以其他虚假或者不正当手段欺诈消费者的行为。
    3、广东省实施《消法》办法相关规定:
    第12条:经营者提供商品或者服务,有下列欺诈行为之一的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍:
    ……
    (五)作虚假的现场演示或者雇人进行欺骗性的销售诱导的;
    ……
    (八)以虚假广告欺骗和误导消费者的;
    ……
   
    二、业主购房属于消费行为,受《消法》保护
    由于房屋同时兼有商品和投资品双重属性,以往对业主购房是否适用《消法》曾有过争论,但深圳及广东省实施《消法》办法已明确将购房者与开发商界定为消费者和经营者的关系并受《消法》调整,目前争议的仅是投资客购房是否受《消法》保护(部分观点认为投资客购房目的不是消费而是投资,故不适用《消法》),但由于投资客身份难以界定,在开发商不能举证的情况下,应推定其身份为消费者并受《消法》保护。
   
    三、开发商作为商品提供者,负有如实告知相关信息的义务
    如上所述,知情权是消费者的基本权利,无论是《消法》还是深圳市、广东省实施《消法》办法都明确规定了经营者的如实告知义务,开发商虚假宣传欺诈售房侵犯了购房者的知情权,违反了其法定义务,应当承担相应的法律责任。
 
    四、由于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条仅规定了开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”三种欺诈情况并导致合同无效或者被撤销、解除情况下购房者的双倍索赔权,对因其他原因受欺诈购房业主可否要求开发商退房并双倍返还购房款没有规定,本律师认为,最高院的该司法解释肯定开发商上述三种欺诈责任并没有否定开发商采取其他欺诈手段诱骗购房后购房者根据《消法》追究其退房并双倍返还的权利,故开发商因其他欺诈事由诱骗购房者购房的,购房者有权依据《消法》要求退房并双倍返还购房款。
 
    五、风险提示:
    由于我国系成文法国家,法官的自由裁量权较大,不同法官可能对此作出不同的理解,而深圳又存在一个中级法院、六个区级法院、两个仲裁委,不同法院甚至相同法院不同法官可能会作出不同的判决。
 
    附:欺诈行为概念:一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。
 
    相关法律:
 

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