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深圳房地产律师|大反转:“低价买房”合同被撤,四年四审,终判过户! (2019/4/15 12:01:58) [发送到微博]
 



文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师


“以梦为马,不负韶华”,信荣(全国)律师团队——始创于2007年12月,致力于全国“房地产”争议一线解决,目前已在全国24省市设立地方团队,客服专线:400-0755-618,欢迎关注。


裁判要旨


订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求撤销,但判断是否构成显失公平,应审查是否存在一方利用自身优势或者利用对方缺乏经验、缺乏判断能力等,导致合同利益明显失衡的原因情形,而不能仅以价格明显偏低、合同利益明显失衡的结果情形为判决依据。


基本案情


涉案房屋坐落于深圳市罗湖区,卖家为业主,买家为租客,签约前卖家长期居住于哈尔滨。


2015年6月3日双方签订《房地产买卖合同》,成交价135万,合同由买家(租客)起草并签字后,邮寄到哈尔滨,卖家(业主)签字后寄回买家。


2015年10月初卖家回到深圳,10月11日委托律师致函买家称价格显失公平,依法予以撤销。


因当年“3.30政策”,彼时深圳房价普遍大幅上涨,买家遂向法院提起诉讼,要求判决卖家继续履行合同,办理过户手续(强制过户),卖家则以显失公平为由反诉要求撤销合同。


诉讼过程中,经一审法院委托评估公司评估,涉案房产签约时评估总值为213.05万元。


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一审判决:合同显失公平,予以撤销


深圳市罗湖区法院一审认为:本案的争议焦点在于双方签订的《房地产买卖合同》,在订立时是否显失公平。其一,涉案房产成交价为135万,当时市场总值为人民币213.05万元,二者相差78.05万元,差额巨大。其二,买家长期居住在涉案房产而卖家居住在哈尔滨,对随时掌握涉案房产市场价格的变动情况而言,买家相对于卖家明显具备更为有利的条件。涉案合同由买家草拟,卖家在订立合同的过程中处于相对被动的地位。买家购买涉案房产时,应当清楚知晓该房产的市场价格,但买家在签订合同时利用其在涉案房产市场价格变动的信息获取方面的优势,同时利用卖家的轻率、判断力不足而导致卖家订立了明显对自己不公平的合同。其三,如前所述,买家具有在涉案房产市场价格变动的信息获取方面的优势,但其未能诚实地告知卖家当时涉案房产的真实市场价格,买家在订立合同时主观上具有利用对方的轻率或者判断力不足的故意。综上所述,买家客观上利用了卖家长期身居外地,对涉案房产的市场价格变化没有及时了解的情况;主观上具有利用对方的轻率或判断力不足的故意,且客观上卖家亦是基于对买家的信任而轻率的签订了合同,导致涉案房产在涉案合同订立时的市场总值与成交价相差巨大的结果,致使双方的权利义务明显违反了公平原则,因此涉案合同在订立时显失公平。


2017年3月3日一审判决:


1、撤销买卖双方于2015年6月3日签署的《房地产买卖合同》;


2、驳回买家的全部诉讼请求。


案件本诉受理费人民币16950元、反诉受理费人民币8475元、保全费人民币5000元、评估费人民币20100元,均由买家负担。


二审判决:驳回买家上诉,维持原判


一审判决后,买家不服提起上诉,深圳市中级法院经审理认为:依据鉴定结论,合同约定交易价仅为评估价格的63.3%,双方权利义务明显失衡,有违公平、等价有偿原则,而买家在涉案房产居住时间较长,卖家长期居住在外地,相对来说买家对涉案房产价值的了解有一定优势,原审法院据此认定涉案合同订立时显示公平并对卖家撤销合同的请求予以支持有事实与法律依据,并无不当,本院予以确认。合同被撤销后,财产返还及有关损失赔偿问题,因双方在本案中均未提出相应请求,由双方当事人协商或另寻法律途径解决。综上所述,买家的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。


2017年10月26日二审判决:


驳回上诉,维持原判。


二审案件受理费25425元,由上诉人买家负担。


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高院裁定:现有证据不能证明订立合同时双方存在不对等的谈判、协商地位


买家仍不服并申请再审,广东省高级人民法院经审查认为:本案的争议焦点是,涉案房屋买卖合同是否有在订立时显失公平的情形。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第72条规定,“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。”据此,认定是否构成显失公平,应审查是否存在一方运用优势地位导致利益明显失衡的情形。买受人与出卖人均为自然人,具有均等的获取同类房屋交易价格等市场信息的资源,现有证据也不能证明二人在订立合同时存在不对等的谈判、协商地位。二审以买家在涉案房屋居住时间较长,卖长期居住在外地为由认定买家对房产价值了解有一定优势,依据不足


2018年1月19日广东高院裁定:


指令广东省深圳市中级人民法院再审本案。


再审判决:不构成显示公平,卖家继续履行合同


深圳中院再审认为:判决是否构成显失公平,应审查是否存在一方利用自身优势或者利用对方缺乏经验、缺乏判断力等,导致合同利益明显失衡的情形,就本案而言:


第一,涉案双方均为自然人,卖除涉案房产外,还曾出售过一套房产,说明具备从事交易活动的经验,不是没有经验、缺乏判断力的卖。涉案合同是通过邮寄方式,有买家和卖分别在深圳和哈尔滨两地各自签订,卖家具有足够的时间和空间去考察和决定是否接受合同价款等条件,在签约过程中不存在情况紧急或受到压力胁迫的情形。卖家虽居住哈尔滨,但房地产市场政策、行情等信息是公开的,可以通过多种途径去充分查询、了解市场价格,两人在获取市场信息资源方面具有同等的地位,不存在一方处于优势而另一方处于劣势的情形


第二、在市场经济条件下,交易活动的对价及条件等均由当事人自行协商确定,判决合同双方利益是否明显失衡,应结合交易标的物种类、政策因素、市场行情等进行综合考量。本案中,交易标的物为二手房屋,政府不对交易价格进行强制性规定。评估价虽然一定程度上可反映涉案房屋的市场价格,但并非房产交易的唯一价格和绝对标准。从涉案房产所处位置、楼龄及周边环境来看,以总价135万元交易并未严重、明显偏离深圳市同期、同类型二手房交易价格的合理区间范围,本案合同双方利益未达到明显失衡的程度。


综上,涉案《房屋买卖合同》订立时不存在显失公平。本院需要阐释的是,在民事活动中,当事人应遵循平等、自愿、公平、诚信等基本原则,在合同类等经济活动领域,契约自由、追逐利益是当事人的权利,理智审慎、盈亏自负则是当事人的义务。民事权利义务的给付即衡平,由当事人自由协商确定。任何人放任自身权利或未尽必要的注意义务,所造成的后果将由自己承担。本案卖家作为一名完全民事行为能力人,签约前未充分了解市场行情,签约后拒不履行合同,未尽注意义务在先,维持诚实信用在后,对自身过程所造成的后果应自行承担责任。


2019年3月28日经深圳市中级人民法院审判委员会讨论决定,判决如下:


1、撤销本院二审判决及罗湖法院一审判决;


2、卖家继续履行《房地产买卖合同》,将涉案房屋过户至买家名下并予以交付;


3、驳回卖家的反诉请求。


一审、二审全部案件受理费、反诉费、保全费、评估费合计75950元全部由卖家承担。

信荣说:利益明显失衡不必然导致合同显失公平


1、根据最高法司法解释,显失公平不但要求有利益明显失衡的结果,还要求有一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的原因,即只有利用优势或者对方没有经验签订合同导致双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的才构成显示公平,否则则归入双方契约自由范围;


2、一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权,或者具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的撤销权消灭;


3、可撤销合同的一年撤销期限为不变除斥期间,不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定,对方当事人对撤销合同请求权提出诉讼时效抗辩的,人民法院不予支持;


4、合同被撤销,返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间从合同被撤销之日起计算;


5、美国大法官休尼特说“正义从来不会缺席,只会迟到”,而笔者更认同英国法谚“迟到的正义非正义”的说法:受时间、精力、人力、财力、成本(含机会成本)、信心等所限,很多当事人终审败诉后即便不服也放弃了再审,根本等不到迟到的正义,而经年累月历经多审过迟做出的正确裁判,对当事人来说存在程序上的不公正,裁判已非完整意义上的正义,就此来说,二审法院更应肩负起社会责任,尽量避免冤假错案的发生。




信荣团队有微信小秘书啦,欢迎关注私聊~~

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