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深圳小产权房种类、购买风险、政策建议 (2017/3/12 2:08:35) [发送到微博]
 深圳小产权房种类、购买风险、政策建议


(听音频请访问我们的喜马拉雅电台“信荣说”)


文|深圳房地产律师张茂荣团队



2017年3月3日,深圳市规划和国土资源委员会在其官网公开发布《深圳市房屋征收与补偿基准价格》,指导深圳市房屋征收补偿工作,基准价格中香蜜湖最高41200元平方米,南澳最低8400元/平方米!


就价格适用范围,文件明文规定仅适用于深圳市根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋,或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑。


简单地说,就是仅适用于上述“两规一决定”中符合确权条件类的历史遗留违法建筑,除此之外的其他违法建筑、小产权房均不适用,与深圳小产权房转正没有丝毫关系,购买小产权房的法律风险并没有任何降低。


即便如此,也还是在社会引发了剧大震动,部分自媒体将该公告作为政府对小产权房转正的信息予以传播,深圳房地产律师张茂荣团队先后接受第一财经、新浪乐居、第一现场等媒体采访辟谣。


这次之所以爆发小产权房转正乌龙事件,核心原因在于深圳市民对小产权房的高度关注。那么,什么样的房屋才算小产权房,购买小产权房有哪些法律风险,律师见证是否有用,深圳市政府又是如何看待的呢?本律师团队在此给大家一一分享:


小产权房不是一个法律概念,而是民间对在可以自由流通合法商品房之外房屋的俗称。一般理解,就全国范围内来说小产权房仅指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅;而深圳早在2004年便完成了全市集体土地国有化、农民城镇居民化,成为全国首个没有农村社会管理体制的城市,自此深圳已不存在严格意义上的小产权房,但在城市化过程中及城市化后产生了大量的违法建筑,形成了颇具深圳特色的城中村,深圳市民对于小产权房有着不同于其他地区的概念理解,认为非完全产权商品房之外的所有房屋类型都属于小产权房,既包括有合法报建手续的农民房、集资房、福利费、军产房、安居房、经济适用房等,也包括没有合法报建手续的违法建筑。


正是由于深圳市民对于深圳小产权房的广义理解及小产权房价格的低廉,才导致了政府每次对历史遗留违法建筑的政策变化都会引发极大反响,因为按照广义理解,历史遗留违法建筑也是深圳市民心目中小产权的一部分,虽然只是极小一部分。


小产权房低廉的房价优势一直吸引着买不起商品房的广大市民,购买者权衡于价格和风险之间,并在法不治众心理下最终决定购买,但小产权房的交易毕竟违法,购买小产权房的法律风险客观存在并主要体现在两个方面:


一方面是违约风险。由于没有房地产证,很多小产权房的交易只是一纸合同,而这种合同往往属于无效合同,存在着房价波动下当事人一方毁约的重大风险;


另一方面是拆除风险。没有报建手续的违法建筑类小产权房不被法律所认可,面临着随时被政府拆除、没收的可能,即使一直使用,在拆迁时也很难得到补偿。


小产权房交易的违法性并不会因为有律师见证而合法化。深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务,2016年再次发文禁止,虽然只是针对违法建筑类小产权房,但是有合法报建手续的小产权房,因不符合上市交易条件,如交易行为本身无效,见证同样无效。


上面说了深圳市民对于深圳小产权房的认识和理解,那么深圳市政府又是如何看待的呢?


深圳市政府基于深圳已经没有集体土地的事实,认为2004年以后深圳已经没有了小产权房,即深圳深圳市政府对于小产权房概念的理解是狭义的,是与深圳市民不一致的。深圳房地产律师张茂荣团队认为,小产权房本来就是百姓俗称非法律概念,深圳市政府不应以深圳没有集体土地回避深圳市民普遍关注的广泛的其他类型小产权房问题。


在小产权房处置方面,深圳市政府曾在2016年8月通告于同年10月8日强拆位于龙华的金凤凰豪苑及福轩大厦,然最终不了了之,就此本团队观点如下:


1、强拆合法性方面:可以确定的是没有报建手续的违建类小产权房,强拆是明确有法律规定的,且根据相关规定是不予补偿的,即国家城乡规划法和地方的规划条例。法律只保护合法权益,小产权房,特别是这种违建类的小产权房,因不是合法物权,所以无法得到法律保障;


2、强拆必要性方面:强拆既不是唯一出路,也不是最佳方式。强制拆除,涉及范围广,影响面大,阻力大,实施效果差,遗留问题难解决,政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外的行政处罚,比如说予以罚款、补交地价、责令补办手续后合法化,如此,既能保障法律的正确实施,又能维护社会稳定,起到良好的社会效果,避免决定强拆后又实施不了,损害政府公信力;


3、合法化法律障碍方面:根据土地管理法的规定,只有在国有土地上才能进行商品房建设,集体土地是不能进行非农建设的,而深圳市土地已经全部实行国有化为小产权房转正消除了该法律障碍,所以深圳是具备小产权房转正的基础条件的,但前提是补交地价,补办手续,消除违法状态,但由于涉及面广,情况复杂,还需要政府出台政策支持;


4、购买风险方面:如果买的是违建类不合法小产权房,目前的状态下是没有办法得到保障的;如果买的是经合法报建手续的合法建筑类小产权房,比如说集资房、军产房,福利房、没有取得红本产权证的保障房等,则不会被强制拆除,最大风险在于防范业主违约;


观点总结:深圳小产权房的清理整顿工作是一项十分复杂、十分艰巨的工作,如何平衡依法行政、有法必依、执法必严和广大小产权业主权益,是对政府执政能力和执政智慧的考验。漠视现实、简单强拆显然不是上策,而置之不理、不闻不问也绝不可能,既要依法管理,又要兼顾市场需求,避免社会矛盾,最佳办法只能是存量增量区别对待,对存量已出售小产权房按维持现状补办手续处理,对新增违建类小产权房厉打击强力拆除。


好了,今天的信荣说就到这里,感谢大家收听,欢迎关注微信公众号“深圳房地产律师张茂荣团队”及时获取更多房事资讯,有任何房事纠纷需要委托我们,请拨打我们的400电话:400-0755-618,再见。



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