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深圳房地产律师提醒:签订二手房买卖合同莫忘约定交易双方信用条款 (2007/6/17 19:56:33) [发送到微博]

深圳房地产律师提醒:签订二手房买卖合同莫忘约定交易双方信用条款

文/深圳张茂荣律师

    最近突然接到到很多关于业主或买方信用不良导致交易无法完成如何处理的电话咨询,由于合同中对此没有明确约定,各方对交易终止后信用差的一方应否承担责任说法不一,为此,特撰文提醒交易各方事先约定。

    现实问题
    1、买卖合同中约定由买方按揭购房,在买方办理银行按揭申请时,因拖欠数期借款未还,银行不同意再给其按揭贷款,买方又无力一次性付款导致交易无法进行;
    2、买卖合同中约定由担保公司融资赎楼,履约过程中,担保公司发现业主已拖欠数期借款未还,因担心风险较大而不愿为其融资,业主又无法自筹资金赎楼导致交易无法进行。

    现实情况
    到目前为止,本律师见过的所有中介格式合同中均没有由于一方资信状况导致合同无法履行的处理条款,问题产生后资信差的一方是否构成违约,应否承担违约责任,如何承担违约责任没有明确规定,大多不了了之。

    个人意见
    本律师认为,赎楼本应是业主的义务,由于业主无资金才寻找担保公司融资赎楼;支付购房款是买方的义务,由于买方无力一次性付款才寻找银行按揭。在约定由担保公司融资赎楼,买方按揭付款时,买卖双方均应当预料到由于自己信用差可能会导致交易发生障碍。一方在明知自己信用差可能担保公司不同意融资赎楼或无法取得银行按揭承诺的情况下,仍旧签订由担担保公司融资赎楼、买方按揭付款的合同,即使合同中没有相关约定,也应当承担由此导致交易无法完成的法律责任。但由于没有的约定,信用差的一方主观上又不存在明确的毁约意思表示,是违约还是意外事件存在争议,发生纠纷后信用差的一方是否最终要承担责任与法官的自由裁量权有关, 鉴于此,最好的处理办法就是在合同中对该事宜作出明确约定。

    处理方案
    在合同备注条款中明确约定“本合同履行过程中,如因卖方信用问题无法赎楼,或因买方信用问题无法取得银行按揭承诺又无力一次性付款,致使交易无法完成,对方有权解除合同,责任全部由有信用问题的一方承担”。

    严正声明:本文为原创作品,受《著作权法》保护,转载应注明原创人和出处,非经同意,不得用于商业用途,违者追究法律责任!


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