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深圳房地产律师张茂荣:揭开产权式商铺骗局! (2014/4/7 23:51:42) [发送到微博]

深圳房地产律师张茂荣:揭开产权式商铺骗局!

▇ 广东信荣律师事务所主任、深圳(信荣)二手房律师团首席律师张茂荣

央视经济信息联播报道产权式商铺投资陷阱

前言:近日再次接到一产权式商铺纠纷,委托人郑小姐在中介及律师忽悠下误买了深圳市罗湖区沿河南路罗湖金岸产权式商铺,签约过程中卖方以保障买方权益为名,指定律师为买方服务并收取买方律师费,郑小姐基于对律师的信任,在律师“审核无异议”后签署了全部资料,回国后发现所购商铺为产权式商铺,存在返租到期后无法收回使用的情况,于是委托本律师向深圳市罗湖区法院提起诉讼要求撤销合同返还购房款,目前案件正在审理过程中。

而纵观全国各地产权式商铺,几乎百分百发生纠纷,涉及面广,影响面大(如深圳本地的大中华太古购物广场),而且最终基本都是购房者吃亏!因产权式商铺属纠纷重灾区且其售后包租违反《商品房销售管理办法》,涉嫌变相融资,南京早在2006年已明确叫停,而包括深圳在内的其他很多地方仍在在继续销售,现以惠州港惠新天地为例予以剖析以示读者

基本案情:

2007年4月原告(投资者)等183名业主与被告惠州市富盈置业有限公司签订《商品房买卖合同》(简称《合同》),购买被告开发位于惠州市演达大道11号港惠新天地商业广场商铺,同时与被告签订《港惠新天地商铺委托经营协议》(简称《协议》),约定原告入伙时即将商铺委托被告经营,并承诺不参与管理,不承担风险,期限为3年,期限届满后不续约时,被告应按《合同》约定的交铺标准返还商铺。委托经营后,被告对所有商铺进行了统一装修设计,导致部分业主商铺位于消防卷闸门、消防门、立柱之下或公共通道,相互之间没有间隔墙,没有独立水电。

据当事人介绍,3年经营期满后,被告即以经营不好为由要求降低租金,由于产权式商铺没有物理隔墙,整层商铺已被统一改造对外经营,原告无法收回自用,故不得不同意降租续约。第二次期满后,被告再次要求降租续约,租金回报率已不抵银行利息,而被告提出的原价收购方案原告亦无法接受,导致双方续约不成,被告通知原告收铺要求返还商铺,原告因无法独立使用,要求被告恢复原状后收铺,协商无果原告诉至惠州市惠城区法院,要求被告按《协议》约定,将商铺恢复到《合同》约定的毛坯交房状态并隔墙、通水电后予以返还并赔偿直至返回之日止的损失。

一审判决:购房者败诉

惠州市惠城区法院经审理认为:本案争议焦点在于被告移交原告所购买的商铺是否需间隔墙和通水电,原告所购买商铺是否具有独立完整的所有权;被告是否履行了返还商铺的义务;返还的标的物是否存瑕疵,并从以下几个方面予以分析:

从涉案商铺性质分析。《合同》及《协议》合法有效,从《协议》约定看,原告在签订协议时将所购商铺委托(出租)给被告经营使用,并授予了被告对物业结构改造及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁权和转租权,同时该协议第三条约定在协议期内商铺由被告进行统一管理,原告购买被告商铺的目的系在于商业盈利,并基于被告所提供的专业的、统一的商场运营模式获得投资回报,鉴于原告所购买的房产具有很强的商业投资性,这种性质决定了其在使用方式上应当与一般房屋存在较大的区别

从涉案商铺的使用方式分析。由于业主之间所购买的商铺面积在平面上紧密相连,在空间中没有明显的分割设施,其只有通过统筹规划,统一经营才可实现其投资价值,而一旦独立来看,个体商铺的面积、位置以及商场定位使得其空间的个体独立性很难加以界定,其使用价值也因此大大降低。原告主张其购买的商铺应当具备独立使用功能,且必须达到商品房使用的一般属性,必须满足业主自主经营的条件,而实际上在商铺之间面积紧接的情况下,业主自主经营与邻接业主的使用方式之间差异的矛盾同样是难以调和的,如果业主强调自行运营,除了业主达成了统一的意见,否则业主个体难以保证其在行使自身物权时不侵犯其他业主的利益。本案中,原告在与被告签署《协议》时已就商铺整体运营事宜进行了约定,并委托被告依照商场的整体商业运营模式在形成了统一格局后用以对外招商,使原被告双方利益最大化,另从原告提供的《合同》平面图可认可,被告在销售时就已将其功能定位为产权式商铺,原告是悉知的。平面图显示,整层被分割和若干紧密相连的小长方形面积,紧密相连的小长方形面积又形成稍大块长方形面积,稍大块长方形面积被分割城若干个区域,区域间有共同通道。无论中间被分割且相互连接的面积,还是相互连接的面积,以及原告租给被告经营过程中都没有设立明确的四面围墙或间隔墙。该平面图为商场整体平面图,是《合同》附件,也即原告在购买商铺时已经对商铺的性质以及使用方式有了明确的了解,其使用方式在初始阶段系通过业主签订《协议》的方式统一委托商场对外招商运营就没有间隔墙、通水电。《房地产权证》出现“众墙”是代表房屋的产权界限,并非指实体墙。由于业主与业主所购买的面积之间在平面上紧密相连,在空间中没有分割墙体,所以,业主们之间的空间权利无法区分,处于交织状态之中。因此,当商业广场所有业主的面积所有权相结合时,其空间意义可以得以充分体现;一旦独立来看,其空间的个体独立性则很难界定。因此,商业广场所有业主购买的面积总体上看,具有大房屋的特征,总体加以使用没有权利冲突问题;但如果从个体独立的意义上观察,则无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分。现原告以被告返还的商铺无间隔墙、通水电等不符合《合同》的约定为由,不予接受租赁物,则所造成的损失不能归责于被告。

关于被告是否履行了返还租赁物的义务。被告已经通知原告收铺,并告知逾期收铺应承担的法律风险,目前已有部分业主收铺,如果按照《合同》所约定的标准,即拆除装修按毛坯房状返还商铺,则可能存在不符合其他业主经营要求而致其权益受损,将违反民法的公平正义、公序良俗原则,也会对原被告双方造成巨大的经济损失。因此,被告在返还租赁物的问题上并不存在过错,业主在商铺返还问题上,应尊重客观事实,从符合业主整体利益的角度出发,与其他业主形成统一意见,妥善解决纠纷

被告应否承担原告经济损失。鉴于商业广场的装修现状已经形成添附附和,如在业主未形成统一的收铺标准的情况下按照《合同》的标准进行返还,将造成双方巨大的经济损失,并且损害一部分业主的权益,违反公平正义原则,不符合社会经济效益追求的价值取向。而在此层面上,以目前现状将商铺交还业主明显高于《合同》中约定的交付标准,业主在未明确统一的商铺使用方式及规划经营格局的情况下,应当先对商铺进行接收后再统一协商后续经营事宜,原告拒绝接收其买受商铺的行为,导致自身经济损失的产生并继续放任损失的持续扩大,应当承担相应的后果,在商铺返还的问题上难以认定被告存在过错。本案的所争议的法律关系为租赁合同关系,存在的核心问题是租赁物是否已经返还,至于商铺返还中消防设施或结构柱或装修设施占用铺内面积问题,及面积减少等均系属于租赁物返还的瑕疵问题,应当通过协商的途径解决,协商达不成协议的,商铺是否存在瑕疵则另案主张权利。原告在委托经营关系解除后未与被告形成新的委托经营关系且被告又未使用原告商铺的情况下,主张回报率损失,诉请要求被告赔偿,没有事实与法律依据,本院不予支持。

2012年8月6日惠州市惠城区人民法院一审判决:驳回原告的诉讼请求。

二审判决:驳回上诉,维持原判

一审判决后,原告不服,向惠州市中院提起上诉,要求撤销一审判决,支持一审全部诉讼请求。惠州市中院组织双方共同查看现场,确认多处商铺正上方存在消防卷闸帘,或是消防卷闸帘位于相邻两间商铺中间,部分相邻商铺中间存在建筑实体柱,少量商铺之内存在消防门,少量商铺靠墙上存在消防栓。大部分业主提出涉案商铺均存在建筑结构占用商铺套内面积,套内面积存在严重不足的情形。少部分业主提出由于被上诉人(一审被告)内部装修,造成了商铺层高不足《合同》约定的5.5米。惠州市中院认为:

关于《协议》约定的期限届满,被上诉人应否返还独立商铺问题。双方争议的“产权式商铺”是房地产市场新兴的一种概念,现行法律法规对此并未明文规定。双方争议的根由在于《协议》约定买受人将所购商铺在协议约定的委托经营期限内,委托被上诉人统一经营,实质上将商铺的所有权和经营权相分离,将涉案商铺出租给被上诉人,由被上诉人对出售的成片商铺统一使用,双方之间既存在商品房买卖合同关系,又存在租赁合同关系。委托经营期满,委托人能否收回所购的单个商铺自营,或是另行出租他人,或者委托其他经营管理公司经营,对商铺拥有真正的处置权,关键在于商铺之间能否划分实际区域,将独立产权登记在投资者名下。登记为涉案商铺的房地产权属人,对涉案商铺具有独立的所有权,根据《物权法》规定,业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,对共有部分享有共有和共同管理的权利,业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。《协议》期满,被上诉人应按约定,将涉案具有独立所有权的商铺交还委托人。

关于商铺之间是否应存在实体墙的问题。《合同》及附件中并未明确约定,根据《房屋登记办法》第十条第三款规定,非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记,双方买卖的属商业用途,非住房使用性质,以金属铜钉明确标线的方式作为确定产权的固定界限并无明文禁止。房地产权证》上“四墙归属”栏中的“众墙”,所指的意思为《房产测量规范》中的“共有墙”,代表房屋的产权界限,并非专指实体墙。因此,上诉人主张被上诉人返还的商铺应具有实体墙,没有事实和法律依据。

根据本院查勘现场的情况来看,涉案商铺并未采用格栅吊顶的天花,而是为统一经营进行了各种式样的吊顶装修,导致部分商铺层高不足5.5米,以及整个商场地面采用瓷砖,与《合同》约定的内部装修标准存在差异。被上诉人是基于《协议》的授权,对整层商场进行的内部装修,其中地面采用的瓷砖,明显高于《合同》约定的水泥砂浆地面的标准,以此作为返还标准并不违背公平、诚实信用原则。被上诉人未拆除统一经营期间的吊顶装饰,按照《合同》的约定标准,恢复格栅吊顶的天花,存在履行合同义务不符合双方约定的情形,应承担违约责任,但上述情形并未造成商铺的损坏,按此标准接收商铺本质上并不影响使用,不属于根本性违约。被上诉人违约后,上诉人应当采用适当措施防止损失的扩大,在接收商铺后自行拆除统一经营期间的吊顶装饰,并向被上诉人主张赔偿支出的合理费用,而不能以拒绝接收商铺的方式,主张赔偿此后的租金损失。

关于部分商铺存在被建筑立柱占用,以及面积不足的问题。建筑立柱在工程建设销售阶段业已存在,并非在被上诉人统一经营期间增设的设施,并且对于涉案商铺已经采取了金属铜钉明确标线的方式作为确定产权的固定界限,大部分有相应的房地产权证作为确定范围的依据,如确实存在建筑立柱占用商铺面积,导致面积不足或是商铺根本不能使用的情形,上诉人同样可以依据《合同》的约定,另行主张权利

关于消防设施方面的问题。根据本院二审查明的事实,被上诉人在建设阶段向惠州市消防局申报了建设工程消防设计审核及其消防验收,此后进行内部装修时申报了二次内部装修工程消防设计审核及其消防验收,从现有证据来看,两次消防设计方案存在着11处差异,与少部分商铺所处的位置有关,而大部分相同,本案所涉及商铺不在变更之列,与《合同》一致,符合《协议》约定。

另,从本院多次查看现场来看,整层商场的多处商铺虽然在土建消防的设计与内部装饰消防的设计相比较,没有发生变化,但确实存在诸如正上方存在消防卷闸帘,或是消防卷闸帘位于相邻两间商铺中间,少量商铺之内存在消防门,少量商铺靠墙存在消防栓的情形,部分商铺的确存在因消防设施的原因,不能独立的使用,严重影响到商铺使用(消防门、消防通道、消防设施、消防卷闸帘)。因本案属于租赁合同纠纷,对于单个商铺独立使用是否符合消防法规的要求,是否能够满足双方《合同》目的,本案不做审查,买受人可根据各自的实际情况另案主张。

综上所述,原审认定的事实和适用的法律略有错误,本院予以纠正,但原审判决处理结果正确,本院予以维持。

2013年11月30日惠州市中级人民法院二审判决:驳回上诉,维持原判。

律师说法:

1、产权式商铺是一种所有权和经营权分离的商铺形式,其运作模式是开发商将整层物业分割成若干个小产权证出售给投资者,同时与投资者签订委托经营或返租协议,承诺投资者在一定年限内给予每年固定收益回报,并以物业公司或商场管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营;

2、不同于普通商铺,产权式商铺相互之间没有物理间隔墙,没有独立空间,只能联合经营,不能单个经营,虽拥有独立产权,但不能独立使用,投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位;

3、由于委托经营协议或返租后,产权式商铺已被开发商统一改造装修,协议期满单个铺位无法收回独立使用,导致投资者必须忍受不良开发商即便经营良好也要降租续约的现实(如本案);

4、部分不良开发商在协议期满后,利用投资者既无法形成合力整体重新委托其他公司经营,又无法单个出售或收回自用的情况,恶意降租至投资者无法接受的程度,然后提出原价回购,胁迫投资者放弃升值利润,从这个角度来说,产权式商铺完全是开发商生产出的一种陷阱产品:经营不好,期满走人,经营良好,降租牟利,协商不成,胁迫回购!

5、鉴于售后包租或变相售后包租的销售模式为《商品房销售管理办法》第11条所明令禁止,目前开发商都采取引入第三方经营管理的方式逃避监管,导致大量产权式商铺出现,并成为群体性纠纷的重灾区,社会危害性十分严重,亟待引起政府重视!

6、强烈建议不要购买产权式商铺,已经购买并发生纠纷的唯一解决途径只有尽快成立业委会与经营管理公司协商,必要时可以重新更换。

相关报道:

本案新闻:产权式商铺陷阱http://gcontent.oeeee.com/f/52/f52378e14237225a/Blog/7a8/6097b1.html

上海:【央视报道】售后包租,产权式投资的陷阱http://jingji.cntv.cn/20110904/105807.shtml

深圳:物业欠租占铺业主不满 南山太古广场高回报率成画饼http://house.baidu.com/sz/news/0/5869017/?utm_campaign=baidu_xinwen_fcdt

成都:产权式商铺再惹风波http://e.chengdu.cn/html/2009-07/24/content_62852.htm

南京:叫停产权式商铺http://nanjing.soufun.com/yuefen/zhuanti/cqsp.htm

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