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深圳房地产律师:《房地产买卖合同》的解除条件、程序及后果 (2007/10/18 11:54:26) [发送到微博]
深圳房地产律师:《房地产买卖合同》的解除条件、程序及后果

文/深圳张茂荣律师
 
    《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效(特别约定除外),各方当事人均须严格全面履行,任何一方不履行或履行不符合约定条件将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任,但在符合一定条件下,当事人可以解除合同,合同解除后不但不必承担法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结,以供网友参考:
 
    一、《房地产买卖合同》的解除条件:
    1、当事人协商一致解除;
    2、约定的解除条件成就;
    3、因不可抗力致使不能实现合同目的;
    4、在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;
    5、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
    6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
    7、一手商品房的特别规定:
    1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
    2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
    3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
    4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
    5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;
    6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
    7)面积误差比绝对值超过3% 的;
    8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;
    9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;
    10)合同约定买受人以贷款担保方式付款,因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;
    8、法律规定的其他情形。
 
    二、《房地产买卖合同》的解除程序
    除上述第1种协商解除情况外,当事人一方主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。
 
    三、《房地产买卖合同》的解除后果
    《房地产买卖合同》解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。

    律师提醒:
    1、并非只要对方违约守约方就必然能够解除合同,草率解约将承担毁约责任;
    2、解约必须履行必要的催告、通知义务,没有履行的解约不成立;
    3、被解约方对解约有异议的应当提请法院或仲裁机构确认合同效力;
    4、解除权有除斥期间,其行使必须在法律规定或当事人约定的期限内行使,逾期不行使的,解除权消灭;没有法定或约定期限的,经对方催告后在合理期(一手商品房的合理期限为三个月)限内不行使的,解除权消灭;一手商品房对方当事人没有催告的,解除权的行使期限为一年,自解除权发生之日起起算;
    5、合同解除后不影响合同中结算和清理以及有关解决争议方法的条款的效力。
 

"                                                                       

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